小市民大声说:公寓管理问题

主持人:听众朋友们,大家好。欢迎来到每周四的[小市民大声说]节目。我是节目主持陈仪芬。今天我们请来本地法律援助机构ACCESS JUSTICE PRO BONO的项目经理JIMMY YAN,和大家分享和法律相关的资料信息。如果你需要通过法律解决生活中遇到的难题或者需要一些法律方面的咨询。欢迎大家拨打节目专线604-295-9616。在过去的节目时间里我们经常谈及有关房地产的事宜。上周有一位听众询问,市/省/联邦政府是否有与拆迁相关的法律规定?他的住处是一栋旧的公寓楼。每天有人上门来问是否愿意出让,然后建商改建。如果拆迁后,是否会有一定保障,比如新楼建成后,是否有优先选择权?

J:我们可以从2014年的一个案例说起。如果公寓楼确实陈旧了,而所在位置又比较好的话,就会有建商动脑筋来重新开发。2014年,北温有一个114户的低层公寓住宅小区。绝大多数业主同意卖给开发商。只有百分之八的业主反对。按照当时的规定,应该是百分之一百业主同意。但是2016年,相关的立法规定做了重大调整。只要百分之八十的业主同意,物业就可以整体转让。当时那个案例的判决是,一些个人或者商业上的不方便不足以为理由阻止业主们合法实现转让房产谋利。

主持人:不可以做“钉子户”。

J:如果是独立屋的话,“钉子户”是可能的。但不是没有后果的。公寓楼的情况不一样。一是可能年代已久,维护成本很高。售出再开发,不是一个坏决定。但是“经百分之八十业主同意,既可整体转让公寓楼”还不是一个死规定。比如,大于五块建房用地的地盘须经百分之八十业主同意。但如果是四块或以下的建房用地的地盘,还是需要百分之百业主同意。整个流程从开发商征询业主。这个征询过程必须公开透明。业主委员会要召开全体业主大会,形成决议。然后聘用律师及专业的经纪来处理后续相关事宜。召开业主大会须提前四周书面通知每位业主。如果是几个业主联合要求召开业主大会,则须提前六十天书面通知达每一位业主。业主委员会全体大会表决,通常投票率比较低。有时只有百分之十或十五业主出席。而章程又有规定要达到相应人数,表决才会有效。在整体转让公寓楼/单位这件事情上,是必须所有业主与会并且投票。

主持人:不会因为房子是贷款买的,供贷方(银行)就可以代表业主投票表决。

J:在不是所有业主一致投票赞同的情况下,业主委员会须将表决结果向省法院报备确认。(只适用于五块建房用地的地盘)。在大多数业主投票赞同的情况下,少数业主是否还可以坚持做“钉子户”呢?多少还是会有点意义的。有可能反对的理由是值得重视的或是有价值的。支持和反对是互相合作的关系。这样去看会较有建设性。而不是各不相让的“内斗”。业主们“内斗”越厉害,开发商越能从中得利。从策略上说,逐个击破并不是那么难的。甘比街沿街有很多例子可以看到。孤零零的独立屋,周围都被开发成新公寓单位了,本身的价值也可能会受到负面影响。业主们应该了解业主委员会决策的流程,应该熟悉已经形成的章程序和各项具体规定。一栋楼有一栋楼自己的处理事情的方法。无法去照搬隔壁楼的方法。如果看到别的公寓楼管理得好,那一定有他们的缘由。要学会很好地和业主委员会以及其他业主沟通和协商。遇到事情,无论觉得自己有理或者怎么样,不要拖,要及时回应。拖对自己肯定没有好处的。及时的回应可以形成良好的互动,可以减少被罚款的可能。

主持人:业主是否有优先购回权呢?

J:应该没有这方面的硬性规定。政府对建商开发规划是有很大规范力的,比如要有多少公共用地、绿地、商业用面积、社区补贴等等。这些最后还是羊毛出在羊身上。对抗不应该是一意孤行,为了反对而反对,而是建立在信息量上的对等博奕。

听众:我有一栋房子出租给别人。现在打算重建。原来花了四十万买进的。现在市值二百多万。我一下子付不出那么多增值税。是否可以延迟或者分期付?

J:这个情况我不了解。建议去咨询会计师或者律师。金融机构贷款部人员应该也可以回答。也可以去询问政府税务部门。

听众:我有一个租客,年初通知他搬出,但从二月份到现在一直赖着不走。现在上了法庭,法庭判决要他搬出,但对方一再申请延期。现在延到了五月十五日。

J:你一直在依法处理这件麻烦事情。现在差不多已经走到头了。正是这样,剩下的工作更要交给Bailiff去处理。我不建议你自己去换锁或者进屋搬走厨房设施。如果你觉得他的拖延是故意的,你可以和你的律师商量再向法院提出要求。

听众:我的公寓单位是十年前建的。我是直接从建商手里买的。厅比较大,建商就给我隔出一间。前两年楼里发生过一次火灾。保险公司理赔重建,但没有恢复我那隔出的一间。

J:如果你自己还想隔出那一间,你应该和业主委员会商量获得他们的(书面)同意才可以去做。把当时的交易合约给他们看。如果和业主委员会商量不成,你可以去省政府部门的民事仲裁机构(Civil Resolution Tribunal)申诉(www.civilresolutionbc.ca)。他们专门负责处理公寓楼业主委员会和业主的纠纷。

主持人:谢谢各位听众收听我们的节目。谢谢JIMMY。如果听众朋友有任何关于法律问题与有关消费者权益的问题,请打留言专线604-295-1238或传真至604-295-1203。我们会请有关方面专家为你解答。今天节目的内容会刊登在本周六的[大华商报]上。谢谢各位听众。下次节目时间再见。(华人消费者协会电话:604-304-3541;传真:604-304-3300;Email:info@ccca-bc.ca)(小市民大声说节目专线604-295-9616)