怎样处理房东和租客的纠纷

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小市民大声说

 

主持人:听众朋友们,大家好。欢迎来到每周四的[小市民大声说]节目。我是节目主持陈仪芬。今天我们请来本地法律援助机构ACCESS JUSTICE PRO BONO的项目经理JIMMY YAN,和大家分享和法律相关的资料信息。如果你需要通过法律解决生活中遇到的难题或者需要一些法律方面的咨询。欢迎大家拨打节目专线604-295-9616。

 

J:我们这个法律援助机构每天都在为公众提供(免费)法律咨询和服务。每年会在四、五个城市举办一次户外活动。本周五9月9日在温哥华的胜利广场(喜士汀街夹甘比街/近唐人街),从上午10点到下午五点。有近五十名律师轮流为公众提供法律咨询。

 

听众:我有房子出租给别人住。现在因为决定要把房子转让,会有人来看,但是租客不配合,非得要提前三天通知。我们在门上贴了条子,但三天过了那个租客也没有拿下来。反而去租屋处投诉了。

 

J:房东给租客留了条(贴在门上),和租客是否看到那个条,完全是两回事。房东的义务(责任)在通知租客。看那张通知条是对方的责任。通常来说,如果有应急的情况,比如水管破裂需要立即修理,就无需任何通知。因为这是房东的资产。非应急的情况,至少应该提前二十四小时告知租客。如果双方约定了提前三天,房东满足了那个约定,在有证人和记录的情况下(和证人一起贴的,什么时候),该进就进。没有问题。当然也可以多一点考虑,如果进了,是否会引起矛盾冲突。房东和租客之间最根本的纠纷就是一个月或者两个月的房租,或者押金。大约是几千加元吧。卖房更重要。也就是说,为了卖房,两头衡量一下,愿意承担那几千加元的风险(万一产生纠纷)。当然前提是开门让买家看一看房子,不会去损坏租客的财物。

 

主持人:最近有报道烈治文有房东和租客发生矛盾纠纷,结果把警察都叫来了。房东和租客各有各的难处。

 

J:我看过那个报道,说是租客占用了房东的地方,有照片显示租客把一大堆东西堆放在房东的车棚里。房东无奈叫来警察,勒令租客迁出。我们现在新增加了一个租房服务(residential tenancy program)。房东和租客的纠纷不是现在才有。是一个经常发生的事情。以前比较多的是租客投诉,现在房东和租客都有投诉。房东也比以前多了。这一加拿大的经济情况有关。外省很多人迁居到温哥华,新移民不断到来,都导致租房需求的增加。很难找到一个令人满意的房子租住。甚至出现了“竞标”租房的情况。我要在这里说明一下,我们提供的是“租房”服务,不是“租客”服务。只要你符合我们服务对象的要求,房东也同样可以寻求我们的服务。有些房东,租金是他们唯一的收入来源,所以他们有可能收入并不高,没有达到我们服务对象的收入上限要求。我们是从法律角度去提供服务,也就是上法庭诉讼需要的法律咨询和服务(tenancylaw@accessprobono.ca或help@accessprobono.ca)。另外还有一个省政府属下的租屋处(residential tenancy branch)的行政裁判所(tribunal),大多是受理政府部门的裁决对个人的影响。个案大多是属于两个私人个体之间的纠纷,但也有很多是个人与政府机构(提供或管理住处)。

 

省政府属下的租居办事处(Residential Tenancy Branch/RTB),根据两个相关立法管理和处理与租住相关的各项事宜,包括租用土地的移动房屋。每年处理二万多起个案。凡有投诉,办事处即择日听证。百分之六十的投诉来自房东,百分之四十的投诉来自租客。一般会认为租客投诉会比较多。房东的投诉大部分是租客拖延或拒付租金,还是就是要求租客迁出,但租客赖着不走。如果房东和租客因共用厨房和卫生间产生的矛盾纠纷,RTA不予受理。社会机构临时出租场地,也不在RTA管辖范围之内。如果汽车旅馆业主把房间长期租给个人住,则会受理。仲裁所通常尽力使纠纷双方达成协议,解决争端。如果仲裁所的裁决无法得到执行(赔偿金额或者迁出),则需要当事人考虑是否去法院申请强制令。当事人不可以因为有了仲裁所的裁决即强行把租客的财物搬出。

 

听众:我们在北温买了地自建房子。前不久接到北温市政府发来的停工通知,理由是地下水位高出设计的地库,要求我们找专业工程师评估证明工程可以继续。问题是我们从设计到申请许可到工程开始后的每一个步骤都是按照市政府相关要求做的,也都获得政府人员检查合格证书。我们直接去找过北温市政府部门的人。当时在申请建筑许可时,他们根本就没有提到过那个地方法。我们也按照市政府的要求找了专业水文工程师,并且把专业评估结果提交给了市政府部门,但是他们就拖在那里。现在已经过去两个月了,还没有一个明确的答复。

 

J: 你有雇请承建商吗?

 

听众:我们请了承建商。他也是第一次遇到这种情况。我们请到的那位水文工程师说去年在邻近街区接手同样的评估要求。评估报告交到市政府那里以后,那栋房子后来就建起来了。

 

J:先要说一说,你们有义务去了解相关的市政规定(bylaw)。他们没有义务提供给你。第二,每年七月八月,政府部门工作趋缓。你们有迫切感。只要水文工程师提供的评估报告没有问题,市政府部门是不会无理拒之的,只是他们的工作效率问题。你们请的承建商也应该对市政府的相关规定有所了解。

 

听众:我的一位朋友因为类风湿病去看医生,医生配了药,我的朋友服药以后,患上了糖尿病,牙齿都掉了,要装假牙。

 

J:要问一问朋友的身体状况是“病”出来的,还是“医”出来的。概念上一定要弄清楚。我不是替医生在说话。有些“病”不是医出来的。如果说是“医”出来的“病”,你还是要去找专业医生来确定是不是药开错了或者诊断错了。现在应该关注的是自己的身体健康。找不同的医生看一看,找到一个更好治疗方案,也可以考虑中西医结合。

 

听众:我们有一栋房子出租给别人。现在打算自己搬回去住。因为当时没有说好租约到什么时候为止。租客要求我们给一个书面要求,我们写了。对方回复说要我们赔他一个月房租。我们经过咨询之后,接受了他的条件。但那位租客还要求我们只可以自住,不可以出租,否则要追加两个月租金赔偿。我们的计划是自住房子的上二层,出租地层。可以吗?

 

J:你说的步骤听上去都没有问题。但是如果那位搬走的租客以前住地层,你叫他搬走了,又把地层租给另外一个人,那就有点说不过去。如果不是这种情况,你自住楼层,把地层出租,那没有什么问题。

 

听众:有租客住在上层,也有租客住在地层。住上层的没话说,住地层的会不会要求赔偿呢?

 

J:如果要投诉,也有很多事情需要考虑的,比如必须在多少时间内要提出申诉。过了那段时间事情就过去了。建议你去看看官方的“租客指南”(有中文版)。

 

听众:租约到期了,房东还需要通知租客搬走么?如果有损坏,但租客不愿意认账,该怎么处理?

 

J:租约里有没有一条注明租约到期即迁出?或是说租约到期以后按月出租?说到损坏,租约里也应该注明入住时的状况。离开时做第二次检查,检查结果和入住时的状况不同,房东就有理由提出要求租客赔偿,从押金从扣除。如果房东没有确切的证据说明东西是在租客搬进来以后损坏的,要求租客赔偿就不那么容易了。最初的租约做得完善,是房东为自己提供的最好保障。

 

主持人:谢谢各位听众收听我们的节目。谢谢JIMMY和辛迪。如果听众朋友有任何关于法律问题与有关消费者权益的问题,请打留言专线604-295-1238或传真至604-295-1203。我们会请有关方面专家为你解答。今天节目的内容会刊登在本周六的[大华商报]上。谢谢各位听众。下次节目时间再见。(华人消费者协会电话:604-304-3541;传真:604-304-3300;Email:info@ccca-bc.ca)(小市民大声说节目专线604-295-9616)