中国房地产调控南辕北辙 一着不慎高房价卷土重来

有消息显示,中国多个城市房价正在下跌。表面看,中国土地供应和货币政策两大催生高房价的罪魁祸首正在逐步被整改,但随着中国去库存的逐步推进,以及诸如人才引进等限购政策的取消,甚至中国经济的平稳发展“需要”,房价再一次上涨也未可知,因此,中国高层还应该不要被房价下跌的表面数据所 ,而要建立楼市长效调控机制。

1 中国降房价大棒打到了土地财政和宽松货币政策身上

中国房地产调控可谓经历了一场“马拉松”,仅仅“国八条”和“国十条”就出现过两次,从“国八条”到“新国八条”,又从“国十条”到“新国十条”,从限购政策的屡次出台,每每都被冠以“史上最严”的头衔,但诡异的是,房价仍然不理你这个茬,越调控越上涨。

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中国楼市调控的真正砝码还剩多少(图源:新华社)

“打蛇要打七寸、抓牛要抓牛鼻子”,实际上,这些年来中国楼市呈现越调控越上涨的局面,中国当局就应该考虑是不是调控方法失当,当然,这里面有“既当裁判员又当教练员”的现象,个中利益纠缠,盘根错节,导致了地方政府执行政策或多或少“阳奉阴违”。

中国政府楼市调控在摸索中发展,改革也在慢慢推进。 中国把高房价板子终于打到了土地财政身上。中国当局提出“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。这被认为是打破土地垄断和土地财政的有益尝试,可以说是中国房地产调控的里程碑事件。

推高房价的板子打到了土地财政身上冤吗?实际上不冤。 事实上,中国地方政府治理采取的是“公司制”模式,而土地财政是这家公司的提款机,尤其是中国实行分税制以后,地方政府多数情况下需要自给自足,这也令其看上了土地资本化模式,当然,这一模式在一定程度上推动了经济发展,但我们知道,有垄断就代表“稀缺”,稀缺的东西价格自然就高。不仅如此,如果不打破土地垄断,房价过高,引发房租等生活成本上涨,员工工资增加,成本上涨,企业负担加重。同时因为房价的高企,人们居无定所,满足不了基本的住房需求,导致人才流失。

另外,宽松的货币政策推高房价这已经是有目共睹的事实了。最显著的一次是中国为应对全球金融危机而出台的4万亿政策,促使房价一路高歌。随后,为保证中国经济稳增长,中国信贷宽松、搞基建,大修房地产已经成为了促经济发展的“标配”。 这些刺激政策推动了中国经济发展的同时,也促进了房价的涨涨不休。

经济过热,房价过高,会对经济运行和社会安定带来较高的风险。这也是国家所担忧的。防范金融风险,一切维稳是政府考虑的重中之重。 于是,中国当局开始出台控制房价措施,但中国采取诸如提高利率等手段的限购政策,实际上只是从房地产市场供需的“需求端”入手,但这一政策往往忽视了一个问题:房地产市场供(房子的数量)需(刚需的数量)没有根本改变,限购政策只是限制了需求端也就是说只是限制了刚需购房需求,但这一需求还是会一直存在,就形成一个“堰塞湖”效应,一旦政策放开,堰塞湖决堤,房价报复性上涨。

2 从市场供求关系看 中国房价上涨的根基依然存在

为什么这么说呢?这里有几大原因。 一是,中国去库存已经基本宣告结束。有报道显示,中国内蒙古呼和浩特市宣布去库存结束后,多地有迹象表明紧随其后,去库存已经作为一个历史任务被宣告完结。那么,库存没有了,也加剧了市场供需关系的矛盾,供不应求会更加突出。

二是,中国土地流拍现象严重,消息显示,最近几个月,随着楼市调控的深入,特别各地调控政策持续加码,一些热点城市土地市场逐渐出现了流标现象。据中原地产统计,二线城市连续两个月土地流标数量创新高,8月份单月流标土地数量高达71宗,超过7月的68宗。再者,中国房地产开发贷款8月份仍然为负。这些因素合起来表明,中国房地产供求关系严重失衡,从长远来看,可以说是供不应求。

三是,中国城镇化还将高速推进。中国知名经济学家马光远称,中国城镇化仍具有高速发展的空间。中国未来30年的发展重中之重就在于城镇化。大量的农民从城市走向城镇,会带来大量的市场、劳动力,将极大地增强经济活力。 数据显示,截至2017年,中国城镇化率只有58.52%,只相当于1930年的美国和1955年的日本,与美英日法等发达国家现在80%以上的城镇化率还有很大差距,中国的城镇化远未到尽头。

因此,中国城镇化的推进必然引发住房需求,因为一个人的“衣食住行”是最基本的生存条件,而中国对“家”的稳定性的传统已经根植于每个人的DNA中,成为很大的精神需求。而房地产、金融机构甚至地方政府正是利用了中国人这一心理,没有住房需求都可以创造出来,更何况这么大一块中国城镇化需求呢? 因此,长远来看,一旦调控放开,购房刚需们将会又如潮水一般涌入房地产市场中,房价也毫无悬念地会继续上涨。

3 中国房地产调控仍然是“头痛医头脚痛医脚”这种情况下,不能任意让房价上涨,需要中国政府的宏观调控,中国应该建立长效调控机制。

房地产调控机制的话题已经提出很长时间,但何谓长效调控机制?如何建立长效调控机制?这些都没有很明确的解读与分析,可以说,中国的房地产调控仍然处于“头痛医头脚痛医脚”的阶段。 比如,普遍认为房价上涨与炒房者分不开,甚至被认为炒房者就是推动房价上涨的最直接力量,所以,就从购买资格入手,中国各地出台限购政策,附加各种条条框框。目的就是要限制炒房者们。

正如前文分析的那样,只是限制了需求端,但这些需求并没有因为你的限制而无故消失,就如同一个人得了癌症一样,如果只是犹如“割韭菜”一般把肿瘤切掉,而没有做深入的治疗的话,这些癌细胞会伺机躲在一个角落,等到条件都具备的情况下,将会再次反扑。而从需求端限制房价就是同一个道理。

退一步来说,即便限制了资本大幅流入房地产,那么,这些资本最终会流入关系社会民生的其他领域,比如农产品,比如蔬菜等。前几年的“算(蒜)你狠,凭(苹)什么”就是资本流入这些领域的真实后果。 遗憾的是,目前,资本流入了租房市场,直接结果就是推高了房租。

实际上,原因很简单,资本总是要找一个出口的,因为资本本身是逐利的。值得思考的是,最近几年,控制需求端控制房价的措施有“驾轻就熟”之感。比如刚刚出台的北京公积金新政,这一政策可以说是基本上完全限制了刚需们买房。因为新政上明确写着:在使用公积金贷款的时候,将执行“认房又认贷”的政策。

同时,今后公积金贷款将与缴存年限挂钩,每缴存一年可贷10万元人民币(1元人民币约合0.146美元),缴存12年可以贷到最高的120万元。 实事求是地说,这一政策在一定程度上限制了炒房者,但更大范围还是限制了刚需们的基本住房需求,有人算了一笔账,如果一个人从大学毕业连续工作12年才能贷款到公积金允许贷款数额上限:120万。而一个人从22岁大学毕业到能够贷款120万的时候已经34岁了,这还不算已经出台了的其他限购政策。

中国采取诸如提高利率等手段的限购政策,这一政策实际上是从房地产市场供需的“需求端”入手,但这一政策往往忽视了一个问题:房地产市场供(房子的数量)需(刚需的数量)没有根本改变,限购政策只是限制了需求端也就是说只是限制了刚需购房需求,但这一需求还是会一直存在,就形成一个“堰塞湖”效应,一旦政策放开,堰塞湖决堤,房价报复性上涨。

由此,限制需求端只是缓兵之计,建立长效调控机制还需要从供给端着手,增加源头供应量,打破“物以稀为贵”的魔咒,才可能从根本上让房价降下来。 关键一点,中国房地产调控长效机制的建立不可冒进,制定计划实施时间表,让老百姓看到治理希望,打破“房价一直上涨”预期,否则,中国经济目前出去深度调整期,经济数据走低,实体经济振兴将是一个长期过程,在这样的情况下,由于房地产调控而导致土地财政不能为继,地方政府很可能是“无米之炊”,那么, “无米之炊”的地方政府通过诸如人才引进方式等取消限购方式方法达到销售房产的目的,那么,这个“房地产夜壶”又再一次被利用了,这不仅令长效调控机制遭遇挫折,对中国高层的信用也是非常大的损失,严重了或许将爆发信用危机。