中央别墅区:北京传奇富人区的消亡史

唐三藏骑着白龙马西游的一百二十二年后,天宝九年,普通青年郑六晚上泡完吧,回家路上邂逅了个女神。

一番搭讪后,女神竟然把他顺回家,度过了一个不可描述的夜晚。

凌晨,郑六从女神家出来。他很操劳,也很饿,但这是公元750年的大唐,晚上坊门不开,没地方撸串,更别说外卖了。
他只能消费降级了——在西市胡人开的24小时炊饼店,吃点宵夜。

胡人老板说得一口流利的大唐普通话。聊着聊着,普通青年忍不住吹嘘今晚的艳遇。没想到胡人老板一拍大腿说,小哥哥,你遇到的女神不是神,是狐妖。

这是唐代传奇《任氏传》的故事。盛唐时的帝都,还是长安,这是全宇宙真正中心——居民过百万,常住胡人就有两万,且形成一个以西市为中心的胡人聚居圈。

一千多年后,世界地理版图发生巨变。公元1992年,邓公南巡讲话那年,中国如今的帝都北京也在发生各种变化。

燕莎友谊商城在这一年开业。沙特王储、美国国务卿、泰国公主等名人纷纷光顾。第一家LV也在王府井开业,全球面积最大的麦当劳,也入驻了北京。

这一年,北京政府南下赴港招商。三十年河东,三十年河西,曾经底层人口胡人,成为高端人才。如何把他们招安进来,成为政府一大课题。

那一年,顺义温榆河畔的丽京花园面市,开发商是央企保利。

保利的董事长有次在地中海游玩,看到资本主义社会的海边,都是中国没有的别墅。他一拍大腿,决定也在北京郊区做个别墅项目。

这是北京第一个别墅项目。当时盖别墅的材料,都是从欧洲空运过来,连墙纸都是照搬过来。两千美元一平米,放在现在也不便宜。保利没打算卖给中国人,销售的主战场是香港和新加坡。最后开盘,60套房子,4个小时卖光了。

业主都是在使馆和外企工作的歪果仁,除了刚凭《秋菊打官司》捧得威尼斯影后的巩俐。

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2004年,冯六爷的贺岁片《天下无贼》召开发布会。一家杂志的记者自报家门后,和气的发布会,演变成闹剧。六爷发飙:

我不接受你们采访。你们杂志太无耻了,把我家地址登杂志上了。

记者回答说:“读者喜欢看呀。”六爷一听,指着记者鼻子一口气说了好多句“我要抽你”。记者伸长脖子说“你来抽呀”。

之前,那本杂志做了个“北京明星住宅地图”,把冯小刚、王菲、那英、巩俐等几十个明星的家,PO在北京地图上,基本全在五环外温榆河畔的别墅区。

温榆河边的第一批别墅建成时,北京的有钱人都不敢买,但他们一定向金发碧眼的外国友人科普了什么叫上风上水。

北京西北东方向分别是西山、军都山和燕山,三山之间有两个风口,一个对着昌平,一个对着顺义,更巧的,这俩区还有不少水系。

老外选择温榆河畔的别墅区,还有一个逻辑——离机场近,好跑路,十几分钟就颠了。

所以他们长期就认两个地方:要么CBD公寓,要么顺义的别墅。望京?那是韩国人住的。

罗马不是一天建成的,顺义的别墅区也不是一蹴而就。

九十年代中国人没有接触多少别墅。很多地产商抱着拿来主义,直接山寨香港别墅。从设计图纸到原材料,一概照搬,有时盖房子的材料还在运往中国大陆的巨轮上,工人只好停工等。

最开始,别墅明显水土不服。比如密度大、楼间距近、私密性无法体现。设计上也没有因地制宜,房内只有中央空调,却没有暖气,不符合北京生活习惯——但他们还是卖得出去。

冬天很快来了。1995年国务院发出通知,别墅原则上不再批准立项;之后是1997年亚洲金融危机,港台客户在大陆投资大幅减少,北京别墅市场一蹶不振。

但更多的利好也是在这一时期奠定的。香港回归后不少精英开始逐步回流国内,高速路的修建,优质国际学校扎堆入驻,众多高尔夫俱乐部、高端马术俱乐部及逐步建起来的商圈,都预示着这一区域,即将迎来黄金时代。

2005年,山西煤老板崛起。山西老板发家后仍保持着纯朴的作风——爱在别墅种菜,李彦宏当年就算在美国买了豪宅,还是这个爱好。北京多了不少十几辆车拉满现金来买别墅并要求改造菜园子的故事。

地产商们不知道烧坏多少点钞机。

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2006年2月,任志强在上海一个论坛上说:

过去中国都是穷人区,现在出现富人区很正常,要让一部分人先住进富人区,以后才能都变成富人区。

任大炮话糙理不糙,但这是人民当家作主的时代,轩然大波在所难免。但北京的富人区是真实存在的。

随着丽京花园、丽嘉花园、丽高王府等别墅项目陆续竣工,顺义形成了以温榆河与机场高速交界处为核心的别墅区。这片区域在2002年开始,被称为中央别墅区。

中央别墅区是用脚投票产生的,而不是北京的行政区域。在北京八大别墅区中,只有这里被冠以“中央”二字,地位和重要性由此可见一斑。

2003年,北京五环路刚刚贯通,东四环外还是荒芜之地。但中央别墅区已经非常繁华和高端了,一批国内先富阶层和明星也开始选择在此定居。

以前人们打招呼问你住哪儿,若回答帽儿胡同,一听就是老炮,想象着颐和园后面野湖约架的画面。

若是回答中央别墅区,自然会联想到是成功人士,住着大房子,孩子上着国际学校。谈笑有土豪,往来无包叔。

住在这个“富人区”的业主们,财务自由是标配,他们不考虑户籍问题,而是考虑国籍问题;他们不担心子女教育问题,周边遍布国际学校;寒冬或雾霾时,他们也不会让家人呆在帝都,他们在南方或国外有第二个家。

因为狗仔队常年蹲守各个别墅区大门,导致住在这里的很多公仆非常闹心。他们特别不喜欢和明星住一起,于是有些别墅明令禁止卖房给明星。

前两年,有家香港上市公司开发的亿元级别的别墅,客户买房要做身份尽调。和明星或煤老板有关的,一律不卖,一位女明星托人托到开发商董事长那去了,也没买成。

一个大V在知乎写过一篇东西:

精英阶层在历史上名头多变,无论你叫他们什么,豪强、士族、门阀、权贵、二代,当他们作为一个整体出现的时候,首先是一座城堡。

城堡第一功能是防住别人再进来。先进来的人,会不断地增加城墙的高度,以阻拦尚未进来的人,摊薄自己的特权和福利。城堡总会住满。住满了,吊桥就会升起。

看起来,对北京的中产来说,中央别墅区就是一座城堡。

就是不知道,吊桥在哪里。

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2012年之后,中国富人们发生了很大变化。随着越来越多的互联网新贵诞生,社会价值观开始被重新塑造,大家对财富的认知变得深刻起来。

雷军的女儿上的是公立小学,他看重清华附小的社区感。在参加家长会的时候他说:“在我过去两年中,我在学校门口接女儿放学很多次,每一次我都看到她面带笑容跟老师、同学打招呼,那一瞬间觉得孩子长大了,开始懂礼貌了。”

2006年5月,国土资源部发布通知,一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续,独栋别墅在中央别墅区断供了。没有新盘,户型老化过时,成了一个大问题。

那一年,任志强正好抛出了“富人区”的论调。但其实,北京的“富人区”正好是在那一年走向冬天的。

好多明星最早也定居在这边。后来又觉得产品太过时,又搬走了。最后为了孩子读书,他们最近又买二手房搬了回来了。

新一代的富裕阶级开始看重社区了。巨大的人群圈层效应和配套聚集效应,不断带动全北京城内的高端人群涌入,使中央别墅区成为入住率最高的别墅区。

二手房市场及租赁市场的高活跃度便是最大的印证。数据显示,2018年7月北京市平均租金约90元/平米/月,而中央别墅区达到130元/平米/月,比肩北四环。

同时,行政干预也阻止不了各种擦边球。各种合院出来了,类独栋也出来了。偶然出来一些平层项目,也特别抢手。很多外省的有钱人,甚至愿意带着小孩租个百来平米的小平层,陪小孩上个国际学校,周末再打飞的回老家住豪宅。

所以,中央别墅区偶然出些高层公寓,也能变成抢手货。

在这个有26年历史的传统富人区、二手房多以四五千万起的北京别墅群落中,罗马湖边上有个500万起的临湖项目横空出世了。它给近年鲜有新盘的中央别墅区注入新鲜血液。

罗马湖在中央别墅区的核心。湖的名字很优美,坐在罗马湖湖边咖啡馆装逼的老外应该不知道,这湖名字的由来,没有它的名字浪漫。

因为这个湖在两个村子之间,一个叫罗各庄,一个叫马头庄,于是被命名为罗马湖。

这是一个特殊时期的特殊项目。中央别墅区在去年10月推出了70/90政策的土地,这种政策过往只在北京核心城区里推出过——项目面积90平方米以下住房面积,所占比重需达到70%以上。

玻璃大王曹德旺在福州的家,有6000平米,金碧辉煌的书房里,老曹经常给客人指着墙上刘禹锡的《陋室铭》说:“这是我的座右铭。”儿子曹晖对老曹这一套嗤之以鼻,他觉得,居住面积300平米已经是极限了。

中央别墅区在二十多年发展中,一直以高端别墅为供应主力。每一个历史阶段,都有标志性时代产品诞生。但这一次,这座城堡构筑的护城墙,不但遇到了70/90的政策,也遇到了新富阶层的价值观变化。

中粮、天恒、旭辉与恒基四家开发商联手拿到了祥云赋这块土地。为了匹配拿地要求,祥云赋推出了建面约90平方米墅质高层产品,总价500万起。它同时还有1500万起的临湖合院产品。

对于北京这个“富人区”而言,这是一个多年未见的价格。中央别墅区本身也是财富增长的传奇。老有业主开玩笑,“我这几年公司的利润还不如别墅升值的价值多”。

在北京高速城市化进程当中,大多新盘都是靠讲预期兜售未来,购房者入住多年才能享受真正的成熟配套,但祥云赋不是。

这是一个实实在在就在眼前的项目。对于想进入中央别墅区、享受核心湖居生活和优质居住体验的新贵阶层来说,是一张价格低廉的门票。

北京的限竞房时代,吊桥一次次放了下来。从亦庄到大兴,这次直接把中央别墅区的吊桥放低到尘埃里。

旧时王谢堂前燕,飞入寻常百姓家。就看你上不上这个偶然放下的吊桥了。