全球地产泡沫榜首的香港或迎楼市拐点

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Image caption 牛津经济研究院一项研究将香港列为全球买房负担最重的城市

本周五(9月28日),香港差饷物业估价署发布的最新8月住宅楼价数据显示,香港8月私人住宅售价指数报393.9点,环比下跌0.076%。这是自2016年3月以来的首次下跌。

此前一天,路透社报道,瑞银发布《2018年瑞银全球房地产泡沫指数》,香港稳居全球主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首。

多家机构分析,美联储加息带来的超低息环境结束,以及香港政府即将推出的空置税等政策将使香港房地产市场面临压力,或将出现拐点。

加息、人民币贬值、空置税将导致楼价拐点?

本周四(9月27日)香港金管局跟随美联储加息,上调贴现窗基本利率25个基点,至2.50%。随后,香港三大主要银行汇丰银行、恒生银行、渣打银行齐齐宣布上调港元最优惠贷款利率,为十二年来首次。

有意见认为加息影响不大。路透社援引地产分析人士称,升息对供楼人士的实际供款增加有限,加上市场早已消化加息预期,相信暂时对楼市影响不大。 假设以一套价值550万港元的私人住宅,以借八成按揭供款25年计算,加息后每月利息开支亦只增加277港元,所以加息对供楼人士的心理影响多于实际影响。

然而,香港财政司司长陈茂波称,过去逾10年的香港超低息环境结束了。

多家机构分析认为,超低息环境的结束有长期影响,使房地产抵押借贷成本不断上升,香港房地产价格将面临转折点。

其次,中国大陆资金是香港房地产市场的重要力量。今年以来人民币汇率下跌9%,使得香港楼市对中国大陆投资者的吸引力降低,中国大陆流入香港地产市场的资金大幅下降。据房产咨询公司高力国际统计,2018年上半年,中国大陆对香港住宅用地的投资金额累计仅为8.35亿美元,而去年全年的数字高达70亿美元。

最后,今年香港政府推出空置税,规定对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收大约相等于楼价的5%的空置税。实施后将进一步对房地产价格产生压力。

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Image caption 香港私人楼宇市场价格一直高企

香港楼市未来走势

多家机构都预计香港未来一段时期的房价将下跌。

瑞银预计,从现在起至2019年底,香港房价有可能下跌,最多将跌去10%。

里昂证券认为,香港的房地产市场正经历十五年来最差的宏观环境,利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市,预计未来一年房价会出现15%的回调。

花旗预计,下半年香港房价可能下跌7%左右。

也有一些机构认为香港楼市长期依然整体看涨。路透援引高力国际亚洲区估价与谘询服务行政董事张翘楚预期,未来两年楼价仍有可能继续上升,但升幅将减慢,而未来几个月甚至到明年首季楼价可能会出现轻微调整,但明年第二季后有可能回升,反弹速度甚至可能快过之前下跌,即重覆2015/16年时楼市曾出现六至七个月的回调后反弹的情况。

美联物业首席分析师刘嘉辉表示,今年第四季香港楼价有下调压力。然而,本港经济基调良好,失业率低,而且刚性需求持续,加息因素早被市场消化,因此预期楼价不会有太大的调整幅度,估计第四季楼价回落约2%至3%,而全年楼价则升约10%。