加国房市遭逆袭 都是银行升息惹的祸?!

 

特约记者 方 瑜

 

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房市冷風一波波來襲,這次是銀行吹起的房貸升息風…
房貸利率漲特朗普惹的禍
加拿大中央銀行的利率按兵不動,但是大型金融機構卻逕自先調漲按揭利率了。
11月2日,TD道明銀行率先宣佈調高按揭浮動利率,從2.7%提高15個基點至2.85%,並且明確說明,新利率僅影響到申請浮動按揭利率的貸款者,固定利率的貸款者不受影響。
11月15日,加拿大皇家銀行(RBC)宣佈上調固定按揭利率,包括:25年為還款期的5年期固定按揭利率調升30個基點,由2.64%升至2.94%;4年期固定按揭利率調升30個基點,由2.49%升至2.79%;3年期調升25個基點,由2.64%升至2.69%。
11月16日,TD道明銀行再下一城,也宣佈將固定按揭利率拉高,4年期利率上調5個基點,漲到2.44%;5年期利率上調10個基點,上漲到2.69%。
兩大金融機構的升息動作,絕對不是獨特現象,CanWise金融機構主席James Laird說:「其他銀行應該會陸續跟進,而且這不會是單一次的升息動作,未來幾年恐怕房貸戶會看到按揭利率逐步上昇的現象。」
這一次很特別,牽著金融機構向前走的領頭羊,不是我們的央行,而是美國的新總統特朗普。
特朗普當選之夜,華爾街的股友們沒有大拋股票,卻是債市哀鴻遍野,全球債市出現了2013年以來最大幅度的拋售,特朗普之夜,全球債市價値“蒸發”1.2萬億美元。
為什麼債市價格狂落?因為特朗普說他上台執政後要雙管齊下的刺激美國經濟,一是透過大減稅手段,二是會推出一萬億美元投資於美國經濟的主要行業和基礎設施建設。這等於美國政府只能靠舉債或靠印鈔票的方式來籌集資金,而這幾乎肯定會帶來通貨膨脹,導致美國聯儲局不得不加快升息的步伐。而債券市場價格的走向與利率的走向是相反的,在過去十幾年利息率不斷下跌的情況下,債券的價格在不斷上昇,而利息率一旦開始進入上昇軌道,則相反的事情就會發生,債券的價格會下降。
雖然美國聯儲局與加拿大央行都還沒有開始升息,但謹愼保守的金融機構已經開始築起屛障保護自己了,決定先下手為強,拉起了房屋貸款升息的帷幕。
固定按揭利率是與國債收益率直接掛鉤的,目前債券收益率上昇也就意味著銀行資金成本增加。例如,加拿大5年期國債收益率在特朗普當選之前是0.7,而僅僅一周之後就飆升到0.96,上昇了26個基點。銀行怎可能做賠本生意呢?因此,加拿大皇家銀行把這個損失,變本加厲的以30個基點的代價轉給消費者,5年固定按揭利率從2.64%提陞到2.94%,提陞幅度為30個基點。銀行宣佈調高利率,即刻能彌補一些銀行持有國債帶來的票面損失,再者,還可以透過緊縮貸款更好地保障未來房價低迷帶來的新風險。
加拿大皇家銀行房屋金融部副總裁Mary Ellen Brown說:「我們一向採取精密謹愼的措施。」
房貸專家Robert McLister表示,可以預見,美國極可能在12月宣佈升息,加拿大央行就算不隨之起舞,但全球債市的連動效應下,加拿大國債收益率也隨著美國國債收益率上昇,金融機構不可能不調整按揭利率。雖說目前還難以看出來這一波利率漲風力道有多強勁,但肯定最低利率的時代即將結束。
你的房貸影響多大?
剛開始颳起的升息風,利率僅上昇15到30個基本點,影響是不太大,但是對某些本已經勒著褲帶過日子的人來說,就是一個壓力。
提醒房貸戶:如果你的貸款是固定的,你的利率在更新合同前不會發生改變,但浮動利率的持有者,以及要買房子的人,會受到變化的影響。
根據房貸計算網站RateHub.ca的案例,以全國房價平均値〈扣除大多倫多與大溫哥華地區〉36萬來計算,頭期款20%,25年按揭為例:
?RBC皇家銀行5年固定利率從2.64%提高到2.94%:每月支付金額從1,310元上漲到1,354元,增加了 44元。
?TD銀行的浮動利率從2.7%到2.85%:每月支付金額從1,319元上昇到1,341元,增加了22元。
?若是有70萬元房屋按揭,皇家銀行和TD銀行帶來的改變分別是每月支付分別增加85元和42元。
?若是100萬元的房屋按揭,皇家銀行和TD銀行帶來的改變分別是每月支付分別增加121元和88元。
房貸專家Robert McLister建議有心入場買房的人,或是已有房貸在身的消費者,應該儘快將按揭鎖成5年固定年期。因為現在市面上的固定按揭利率都優於浮動房貸利率,而且5年期的按揭利率還是相對在歷史低點水位。雖然大型金融機構利率的5年期利率是2.7%~2.9%左右,但是小型銀行或貸款機構的利率
都不到2.5%,在RateSpy.com的網站上,全國平均5年期按揭利率的水位僅是2.29%。McLister說,除非全球經濟陷入高度危機中,否則利率應該是走向只升不降的道路了,現在抓緊5年期的按揭利率是很好的時機。建議屋主們買房時除了選擇固定利率外,要記得多方打聽(問朋友、經紀和查詢網路),可以得到更好利率優惠。
房屋專業經紀公司Jason Georgopoulos表示,對溫哥華與多倫多屋主來說,每個月幾十元的利息增長當然還是可以負擔的,但一些人已經因為高房價的花費被壓得透不過氣來了,即使每月花費稍微增加一點,也會讓他們覺得很難受。
信貸機構TransUnion於9月時曾公佈的一項新的硏究表明,在2600萬有信貸活動的加拿大人中,有71.8萬人不能承受利息增加0.25%或是沒有足夠的現金流來償還債務,如果提高利率1%,那麼可能會有97.1萬加拿大人會面臨現金短缺。
TransUnion的硏究和行業分析主任Jason Wang表示,過去幾年以來,利率一直維持在低水平,因此很多消費者看上去是有能力償還債務的,但如果一切都變了,在高利率條件下,他們每月得向銀行支付更多的錢,可能導致他們無法償還債務。
CNHC:房貸急升恐房價大跌
加拿大房屋按揭公司CMHC〈Canada Mortgage and Housing Corporation〉本周發布最新的壓力測試結果,針對不同經濟情形下,預估加拿大房市及房價變化的情況。
第一種情況:利率若在2年內上昇2.4%,失業率升至11.3%,加拿大房價可能猛降30%,導致本國房屋按揭公司損失至少11億!
第二種情況:嚴重且持續的全球經濟蕭條而出現,加拿大失業率會升高至13.5%,房價猛降25%,而本國房屋按揭業務在5年內將蒙受超過31億的損失。
第三種情況:加拿大經歷2008年美國式的房市崩潰,這種情況下加拿大房價也會猛跌30%,失業率升至12%。
第四種情況:是油價繼續下跌,假設明年國際市場油價每桶跌破20美元的關口,並且未來4年油價在20美元-30美元之間波動,那麼加拿大失業率會升至8.8%,房價則下跌7.8%,但房屋按揭公司仍然可以盈利(在這過去的一年中,國際市場油價一直徘徊在每桶40-50美元之間)。
第五種情況:是發生大地震且導致主要都市市區損失慘重,這種情形會致失業率升至8.4%,房價僅有小幅下跌,房屋按揭公司也能盈利。
第六種情況:屬於最樂觀的情形,假設失業率降至6.6%,未來5年內房價上昇9%,這種情形下房屋按揭公司足以盈利高達64億。
CMHC首席風險分析師Romy Bowers表示,壓力測試主要是針對那些有極小概率發生的重大問題進行模擬結果運算的。盡管這種情況在現實生活中並不太可能發生,但壓力測試幫助人們為極端情況做好一定準備。
10月底,CMHC也再次升級了房市的風險警報,從原先的“中度風險”上昇到“高度風險”,並第一次發出紅色預警,這也就意味加拿大房市整體已經進入高風險狀態。今年7月,CMHC就把房市風險警報從“輕度”上昇至“中度”,稱加拿大房市已經顯現房價虛高現象。一般而言,CMHC把房市風險劃分為輕度風險(綠色警報)、中度風險(黃色警報)以及高度風險(紅色警報)。
話說利率眞的是房市殺手嗎?過去這10年的全球房地產榮景堪稱是低利率時代的產物,但也不過才15年前,加拿大的房貸利率是8%的高水位。利率之別會差多少?現在5年期按揭利率2.64%下,借30萬元的房貸,每月還本付息只需交給銀行1364.91元。但在5年前8%的利率下,每月還本付息供房貸要交給銀行2289.65元。二者相比每月幾乎差了1000元。現在利率這麼低,誰不想借錢買房?因為同樣收入水平的情況下能夠從銀行借到兩倍的房貸去購買房產。不過,利率一旦開始上昇,房奴們的美夢成為泡影、甚至是噩夢的日子也就不遠了。
房市眞的冷風吹
冷鋒一波波吹襲,三級政府紛紛出手遏止房市。
先是8月初省政府推出的外國人在大溫地區買房15%額外交易轉讓稅,讓熱呼呼的市場搶買氣氛轉為低調觀望。
接著聯邦政府也出辣招,財政部10月宣佈收緊對「主要居所」(Principal Residence)提供的資本增値稅豁免條件,日後只有買家是加拿大居民,才可在轉售時豁免資本增値稅,而每個家庭只能指定一個物業為主要居所。同時財政部也宣佈自10月17日起,所有申請投保按揭的人士,均須接受以央行5年牌吿利率〈現在約4.64%〉計算的壓力測試,以確保借貸申請人在利息上昇或收入減少的情況下,仍有足夠的還款能力。政府也會收緊首期不足兩成的按揭貸款資格條例,新例將於11月30日生效。
本周溫哥華市政府則通過了空置稅,根據該稅項,非主要住宅或每年有6個月或以上空置的房屋,都要繳納物業估價的1%作房屋空置稅稅款。以物業估價為100萬元的空置房屋為例,1%空置稅是1萬元。業主要主動申報,市府會隨機抽查,違規者將被罰款,最高每天罰1萬元。該稅於2017年正式上路,首筆稅款2018年繳付。
這些舉措頓時讓投資客縮手了。房產經紀蘇嫻雅說,上半年每個經紀都忙個不可開交,這幾個月卻是經紀放大假的時刻,大家都可以每天閒著喝下午茶。她說,市場從觀望氣氛降至凍結情況,部分個案甚至是屋主大降價以求套現的情況。例如溫東一間33×122呎、15年新的房子,於8月5日以249萬掛牌,結果一路主動降價求售218萬、199萬、179萬,最後在11月初以165萬成交。目前溫哥華共有逾1200間獨立屋在市場上賣,10月的成交量卻只有62間;列治文的成交量也只有23間,但在7月高峰期的成交量卻是四百多間。
蘇嫻雅說,現在房價的修正是正常的,因為過去兩年漲幅逾50%,如今就算跌價15%,價格還是相對高檔。就以溫東165萬成交的房子來說,雖然比起高價時要低很多,但是這棟房子的估價是144萬,所以屋主並不虧本。
另一間高貴林的獨立屋在9月7日以118萬掛牌出售,上週降價至89.9萬,就收到8個出價單,都是有條件的,不像過去每個買家都是無條件、不驗屋就買房了。
房屋經紀李昌豪也說,現在不確定因素太多,讓買家寧願停看聽,例如特朗普執政後的經濟走勢不明,又如明年要省選,又是一個變數。不過剛性需求是存在的,也就是有很多移民進入、很多年輕人需要置業,所以只要是100萬元以下的房子,無論是獨立屋、城市屋與公寓等,買氣都依然穩定堅挺。
大溫房地產協會主席Dan Morrison說,這幾個月政策變化太多,潛在的買賣家都需要時間釐清整個市場的走勢,短期「冷靜」一點是好事,但就怕長期「凝凍」,對卑詩省經濟將是大創傷!