后巷屋来了!谁可以盖?升值空间有多大?

特约记者 方瑜

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溫哥華後巷屋更火爆了……

后巷屋兴建将放宽
7月18日的溫哥華後巷屋公聽會上,吸引了許多民眾駐足聆聽與發言。雖然仍關注後巷屋對後院出入、停車問題等,但整體而言,市民對後巷屋的期待與發展是持正面態度的。
溫哥華市政府過去幾年大力推動後巷屋,這次建議修改後巷屋的計畫中,包括:加速審批後巷屋興建流程、增加後巷屋的最大允許高度、引入最小房間大小要求等。
開發商表示,更新章程是必要的,將有助於提高溫哥華的宜居性。溫哥華住宅建築商協會董事會主席Larry Clay說:「這絕對是朝著正確方向邁出的又一步,後巷屋並不是提高可負擔性的唯一解決方案,但它肯定是値得追求的目標。」
根據市府職員的資料, 45%新建成房屋都建有後巷屋 ,建議的修訂附例將令這個數字進一步增加。

建议修订的内容重点包括:
1.後巷屋可以建造一個額外的部分樓層,而不是一個完整的第二層。目前大約10%的後巷屋只有一層。
2. 在現行規定下,欲興建額外樓層的住宅需要城市規劃人員進行額外的設計審查,而新建議則容許直接由許可證審查人員批準,此新規定將大大減少65%的審批處理時間。
3.提高帶斜屋頂的後巷屋的最高高度0.6米;一層樓的房屋高度為5.2米;而部分兩層屋則為6.7米。
4. 引入最小房間面積,主要共享生活空間要求至少16.7平方米,主臥室至少要8.5平方米。
市府工作人員報吿說,這些變化將增加宜居性和可達性,高度調整允許更大的家庭使用更高的樓層。
報吿中並提到其他塡充住房類型的樓地板面積比率,以及在沒有後巷道的區域建造後巷屋的可能性。
發展商Michael Geller強調,後巷屋是未來的發展方向,這些房屋的使用性廣、更具成本效益。他說,溫哥華的後巷屋過去8年來發展成功,已經被多倫多等其他城市陸續取經仿傚,這對於房屋可負擔性問題迫切的城市來說,無異是一盞明燈。
Michael Geller並建議,下一步是允許出售後巷屋。他承認,現在有一些市議員反對這一想法,擔心這會讓後巷屋成為買賣的炒作商品,降低租賃市場的需求,不過他認為,這是技術上的問題,相信可以通過法令規管獲得解決。

后巷屋圆了许多人的梦
任職於時尙界的Vincent Chan從小在溫哥華東區長大, 對他來說,溫哥華是兼具繁華與恬靜的城市, 他不想搬到郊區居住, 不過他口袋裡沒有一百萬, 買不起溫哥華三房的城市屋, 想與妻子孩子待在溫哥華的方法只有一個—在父母溫東的物業土地上蓋一個後巷屋。這個想法一提出來後,沒想到父母與妻子都很開心,三代同堂的生活充滿樂趣。
父母的住宅靠近商業街區,附近有天車站與購物商圈,非常方便,這裡的三房城市屋至少也要一百多萬元,不過2016年他們在父母物業上蓋起了940呎、共三個房間的後巷屋,只花了35萬元。Vincent說:「這在溫哥華幾乎是遙不可及的居住價錢。」他們輕鬆入住非常便捷的溫哥華地段,年幼的孩子無論是學習或娛樂都很方便,加上有年邁父母在側,三代同堂彼此照應,塑造了後巷屋另一道溫暖風情。
在卑詩大學念書的李玲與同學三人在溫哥華租了一間後巷屋,700呎兩房面積,房東只收她們2000元,比起很多兩房公寓來說非常划算。李玲說:「後巷屋有獨立隱密的特性,對房東與房客都是上佳選擇。如果是與房東分租,總難免會有些互相干擾的感覺;租公寓雖然具獨立性,價格卻很昂貴。」她喜歡現在住的後巷屋,挑高的設計風格,俐落的空間利用,具有摩登的感覺。房東會打理花園,無形中讓她們享受到獨立屋的悠閒寧靜感。
2009年,時任溫哥華市長的蘇利文(Sam Sullivan)引進了後巷屋的概念,當時是為了緩解人們對城市高密度街區的住房需求,同時保留單一家庭(獨立屋)的鄰里環境。2010年批準了第一個後巷屋申請案後,這種在臨著後巷的獨立屋院中蓋起的小房子就如雨後春筍般冒起了。市府資料顯示,它們已經批準逾3000件後巷屋興建案。預計2028年前,至少還有4000個新的後巷屋拔地而起。
專營後巷屋營建的Smallworks公司建築經理Brian Morley表示,後巷屋的興建費用約20萬元起,不過隨著建築條例放寬,過去多為600呎左右的後巷屋,如今面積愈來愈大,幾乎可達900呎,因此費用相對較高。但比起動輒百萬的房子來說,後巷屋非常經濟實惠。Brian Morley表示,許多客戶興建並居住後巷屋,是因為家庭親屬的需求,年輕一代的家庭可就近與父母同住,兼具私密性、方便性與舒適度。甚至有嬰兒潮退休者,自己不想打理大房子,反倒是賣了大房而搬至後巷屋與兒女同住,無論對財政或生活,都是面面俱到的好方式。他們亦碰到一些自雇者,把後巷屋當作辦公室,旣能照顧家庭,又能有相對獨立的工作空間,可謂兩全其美。
能建后巷屋的房子 市场最抢手
後巷屋堪稱麻雀雖小、五臟俱全。因為此類型的房子對屋主來說,旣可以自住使用,又可以出租獲利,因此不少買家在購買獨立屋時都開始留意是否有加蓋後巷屋的潛力,往往那些具有完善條件可另建後巷屋的住房,在房屋交易市場上儼然更加受寵。如果再加上地段好或者價位適中等因素,這類住房更會難求。
最近在溫哥華西端1511 Barclay St. 一間96年歷史、破舊不堪的獨立屋以698萬掛牌出售,該土地面積才4,323英呎,根據去年7月的估價土地値345.6萬元,2015年現任屋主以280萬元買入,但為何屋主現在竟然喊價698萬元?說穿了,就是因為該獨立屋具有興建後巷屋的潛力,在土地稀有昂貴的溫哥華西端,其老房子若能改建翻新,都具有高增値空間。因為根據市府規範,翻新這棟96年的兩層舊屋,最高可以興建一棟3.5層~4層高的樓房,外加一間後巷屋。
(下轉A5版)
根據西門菲沙大學城市規劃項目總監甄瑞謙的統計數據顯示,在溫哥華西端,53%的居民是租戶,代表該地段的房屋投資潛力非常大。若能買上一棟帶有後巷屋的獨立屋,像是捧了樂透彩券在手,等著未來市政府允許後巷屋出售買賣,將是另一個地產飛躍時刻。
過去這8年來,市政府對於後巷屋的審批規範逐漸放寬,例如原本的獨立屋必須是RS-1和RS-5的分區。2013年,市府又重新修訂條例,將獨立屋宅地12%的面積提高到16%(包括車庫)。只要是RS類型的房屋並符合條件,其獨立屋業主均可以在至少32英尺寬的住宅落巷道後方建造後巷屋,
2017年10月,市政府對所謂「出售後巷屋」的構想踏出了第一步,允許建於1940年或以前的特色獨立屋〈character home〉 業主租售後巷屋,期望能增加市內房屋供應並保留歷史風貌。預計全市共有1.2萬間特色獨立屋符合相關資格。有業界人士曾表示,溫市的後巷屋面積由700至1000平方呎不等,樓價預料可高達100萬元。
通過良好的空間設計與家居佈置,後巷屋可彰顯小而美的風格,令生活不顯狹小侷促。
溫哥華建商陳思瀚表示,由於案件眾多與審批嚴格,現在申請後巷屋興建通常要花30個星期才能獲得通過,不過溫哥華市政府日前宣佈,將試行新的執照申請辦法,為本市住宅建設開闢一條快速通道。依照新規,有經驗的建商施工隊申請執照的辦理時間將大大縮短至6至8個星期。曾任溫哥華建築委員會的陳思瀚說,這個新的「申請指導與協助流程」(The Applicant Supported and Assisted Process,ASAP),其目的就是為了加快獨立屋與後巷屋的建設,促進溫哥華於下一個10年期間完成1萬個平屋的建設目標。

建商願與屋主合作 免費建後巷屋
看好後巷屋商機,商人Duane Laird突發奇想,表示願意和屋主合作,幫助屋主免費建後巷屋,當然他不可能平白付出,當後巷屋建成後的首12年,所收租金乃由他獲取,此12年期間他會負責該後巷屋的所有維修保養工作,12年後將物業”完璧歸趙”。
Duane Laird說,所謂的”完璧歸趙”不止是把後巷屋原樣歸還給原屋主,因為租客在12年期間多多少少對房子有所損壞,他會花錢把房子重新粉刷,整修一新,並找驗屋師驗房,然後就像新屋一樣奉還給原屋主。
當然,業主可以提前買斷這套後巷屋,只要雙方價錢談得攏,都不是問題。
消息一公佈,有些屋主已經打電話給Laird諮詢,不過還是有不少屋主與房屋經紀感到不妥,畢竟現在後巷屋是不得買賣的,這種走在灰色地帶,有點像是物業共管的模式還是有諸多風險。再者,12年後屋主才能拿回完整所有權,開始獲取租金,這對於現在背負著房貸壓力的屋主來說並不實際,如果能擠得出額外資金,屋主寧願咬咬牙自己找建商改一棟後巷屋,能立即有租金收入補貼,恐怕才是良策。

分享產權?
住在溫哥華西區Ontario街上的Celia Brauer正力促市政府擴大後巷屋的概念,進一步走向”分享永久產權”的模式。因為她有一個土地逾8,000呎、地板面積3,500呎的大房子,過去20年她在這裡養育下一代,如今孩子已長大,她不需要這麼大的房子,卻並不想完全出售搬離這個社區,所以她希望能在自己廣大的後院中蓋後巷屋,並找到合適的夥伴一起分享物業產權,讓更多人一起分享這個美好的社區與土地。
Celia Brauer說:「溫哥華人對分享經濟並不陌生,包括汽車、工具,甚至是寵物,都有分享經濟模式。為什麼不能分享永久產權?」
按照現在的市政府規定,她的獨立屋因為沒有對著後巷,所以不能興建獨立屋,不過她並不死心,已經透過設Lanefab Disign的設計師兼總承包商Bryn Davidson向市政府提交構想計畫,正在等待市府討論,看看是否市府能為她的計劃開綠燈,也就是開放所有沒有後巷的獨立屋都能申請興建後巷屋。
Bryn Davidson說:「現在條例要求一定必須有後巷車道,這是很片面武斷的,因為透過設計,其出入口與停車處等問題都是很容易改變的。像Celia這樣希望分享自己的產權而讓更多人受益,一點都沒有妨礙到別人,只會產生更多利益。市政府只需要打破思維,就能讓更多溫哥華的土地與房型獲得充分利用,這是解決可負擔房屋問題的重要一環。」
Celia Brauer與房產經紀Noman Dolgin合作推廣CoHo Bc,這是一個呼籲分享房屋產權的組織。Dolgin說,溫哥華有不少土地逾6000呎的大房子,這些房子若要改建成為多戶房屋並不可行,但只蓋一間大屋,卻又嫌浪費。他推動所謂的分享產權概念,是希望讓此款類型能找到志同道合者一起「分享」。因為每個獨立屋可以包括三個家庭:主屋,地下室套房和後巷屋。對於大多數人來說,要購買整個物業需花上200萬元到300萬元,是很難獨立實現的,但如果有兩三個人合作就不是問題。Celia說,她想出售部分產權給他人,對於如何合作持開放態度,例如有兩個家庭可以購買大型主屋並將其分成獨立的生活區;或者有投資者購買主屋並將其出租,她樂意擔任該物業的管理人員。當然,如果市政府同意分割土地,這一切就變得更簡單了。
不過找到志同道合的夥伴並不容易,”分享產權”具創造性、卻也可能帶來破壞性。一如後巷屋,雖然譽多於毀,但總有雜音不斷。房產經紀林靜芝亦說,「分享產權」涉及的法律細節很多,買賣合同如何鉅細靡遺照顧到多方利益就是一大挑戰,她相信華人對此概念較保守,頂多是熟識的親友合買物業,與陌生人一起共享產權的想法,接受度不會高。