售价百万房产政府收税26万!谁才是加国房价最大推手?

根据多伦多星报9月23日的报道,多伦多2017年以来出现多起楼花违约案例,无一例外都是开发商宣布出现资金问题或者原开发计划深陷亏损,所以终止楼花合约。其中也不乏华裔开发商。

有楼花买家选择诉讼开发商,但基本都以失败告终,因为开发商在楼花条约中都设置了自己可以反悔而楼花买家不能推翻协议的条款。

黄三水则提醒小编,查阅温哥华太阳报和CBC就能发现BC省也不乏开发商楼花违约的案例。

黄三水告诉小编,加拿大房地产市场游戏规则有非常鲜明的中国特色。原因很简单,二者都是师承中国香港,其中最要的就是公寓预售制度,在加拿大和中国香港叫楼花,在中国大陆就叫期房。

这种挖个坑就可以集资建房的模式在全世界也非常罕见,美国、欧洲基本看不到楼花的存在,澳大利亚有公寓预售制度,但对卖家和买家的保护基本平衡。

加拿大的预售制度从根本上就没有对开发商做任何限制,所以开发商在与楼花买家签订的条款中都留了足够宽的后路,就算选择违约也不会有任何风险。

由于在加拿大投资楼花一直很赚钱,所以楼花买家也心甘情愿签下不平等条约,但从2017年开始,由于市场波动加大,楼花违约开始成为常态。

黄三水说导致开发商楼花违约的直接原因大致分两种:

1、开发商发现公寓现房价格大涨,故意违约谋取更大利益。

2、开发商开发周期长,起初卖的便宜但建筑成本却持续高企,最终陷入亏损不得不选择违约。

黄三水说前一种是开发商无良。而后一种就只能说政府太狠了。因为建筑成本增加最快的部分就是政府税费。

黄三水告诉小编,Dunpar Homes首席运营官Michael DiPasquale日前公开对媒体表示,在多伦多一套售价为100万加元的公寓成交意味着开发商有44200加元的净利润,仅仅比美国国债收益率高了1%,而市、省和联邦三级政府总计可以拿到258540加元的税收。

就算开发商零利润,房价也只能下跌到955800加元,而如果政府能减免一半的税费,则房价瞬间可以下降到870730加元。

所以越来越多的开发商楼花违约事件,极有可能源于政府的贪婪,控制房价的要点就在于政府让利而不是开发商降价。

Michael DiPasquale认为,在多伦多和温哥华发生的公寓开发项目取消和楼花违约背后的主因有两个:

1、政府税收高。

2、建筑成本猛增,

比如一套在2015开始预售楼花的公寓,如果开发周期为三年,则到2017年建成时,建筑成本会比预算增加30%-40%。如果开发商不能消化这部分成本就需要向楼花购买者加收购房款或者干脆选择违约。

黄三水感叹,这就是苛税猛于虎的加拿大现代版。

安省住宅建筑委员会则证实说,有些多伦多公寓的建筑成本几乎与税收成本达到1:1的水平,也就是说假定一套住宅的建筑成本是20万加元,则税费也大致是20万加元,这种税负前提谈房价可负担就是一个笑话。

小编觉得,美国之强就强在政府老老实实缩在乌龟壳里,少去干预市场,尽量为本国民众减负,主要的工作职责是为民众从全球聚敛财富。而加拿大之弱就弱在政府手伸的太长,与民分利,制造了越管越乱越调越涨的地产怪圈。

黄三水认为,减税和取消楼花预售制度才是降低房价的有效手段,但这种用自己手指头卷大饼的事,加拿大三级政府绝不会有积极去做的冲动,唯有选民靠选票教政府做人做事,才有可能让房价变得可负担。