多伦多15000公寓楼花可能断尾 买家前景很不妙

目前,多伦多房地产市场中最火的就是公寓市场,但是越来越多迹象显示,开发商们正面临着成本上涨和税赋压力,公寓买家们未来的前景可能会非常不妙。

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本月初,旺市Cosmos公寓的买家们突然接到开发商的通知,Cosmos Condo项目取消,把已经付了定金的1100多位楼花买家重新打回市场。有统计显示,这已经是去年以来,多伦多地区第11个被取消的公寓项目。

Cosmos开发商Liberty Development的理由是遇到资金问题。实际上,开发商、建筑商和分析师们都已经发现,在大多伦多地区(GTA)建造新的公寓楼,已经不再有盈利保障。

多伦多高层建筑开发商Brad Lamb指出,不少项目已经不再盈利,很多因素,包括不可控的商业错误,宏观经济因素,都可能导致项目失败。

成本上涨

在GTA,关键性材料如水泥和玻璃的成本自2015年开始就在迅速上涨。

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有业内人士称,水泥和玻璃的成本比2016年上涨了超过20%,而2018年以来,窗户的报价每个月都在涨。另外,受加元汇率的影响,门窗生产商可能发现出口到美国更有利可图,导致供应更加紧俏。

物业研究公司Altus Group的David Schoonjans指出,总的建筑成本在2015年和2017年大幅上涨,涨幅为6%至8%。

劳动生产力下降

另一个因素是劳动生产力下降。随着行业增加产量和培训来满足需求的加大,需要聘用更多没有经验的新手工人,而2017年加拿大时薪上涨约2.4%,意味着建筑商要花更多的钱,但是完成的工作量少了。

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另外,目前多伦多新建公寓的销售价格已经上涨到每平方尺$1,000以上,但是涨价部分并没有成为开发商口袋中的利润,很大一部分被中介拿走。Brad Lamb称,开发商的利润可能低至5%至8%。

这听起来也不算低。但是Lamb称,一个项目建成后产生的利润需要用于垫付下一个项目。

在竞争下,拥有资金实力和大项目的大公司往往得以生存,小型开发商正在被淘汰。

根据公寓市场研究公司Urbanation的统计,截止2017年底,GTA地区在建的公寓项目有215个,总共58,900个单位。另有144个待建项目,40,000个单位。在2017年前的已售楼花中,有10,622个单位还没有开工。Lamb预期这些待建项目中很多可能永远也不会动工。

另据地产公司Altus Group的数据,GTA地区2017年共签下超过36,000个公寓楼花购买合同,创下历史最高纪录。2016年签了29,132宗公寓楼花合同,其中有超过2500个已经被开发商取消。2017年以来有17个项目,3,627个单位被取消。

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Altus数据解决方案经理Phong Ngo指出,开发商需要预售至少70%的楼花才能有足够资金开工。等待的时间越长,材料和劳动力成本就越高,特别是在利率上涨的形势下。开发商还可能遇到政府批文延迟,合同工难求,或者一些团体反对建造等阻力。

截止今年2月,有143个已经售出70%楼花的项目仍然没有开工。其中有43个项目等待开工已经一年多。

4月6日,旺市开发商Liberty Development宣布取消Cosmos项目的1100多个楼花合同,这不仅是近年来最大的一个被取消的公寓项目,也是2012年以来GTA所有断尾合同的五分之一。

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其他在2017年被取消的已售公寓楼花包括:

士嘉堡The Kennedy项目的600多个楼花合同;

Ajax市Central Park项目的近400个楼花合同;

士嘉堡Harmony Village项目的200多个楼花合同;

多伦多Junction社区Museum FLTS项目的168个楼花单位。

上周末,Cosmos项目的600多位楼花苦主冒着冰暴天气聚会,讨论决定集体向开发商索赔项目取消导致的损失以及追讨定金。(据加国无忧)