炒房真不行了!利率再涨房贷利息就超过房价了

加拿大两间最大的银行本周相继上调了固定按揭贷款利率,其中道明银行(TD)的五年期固定按揭利率是5.59%,皇家银行(RBC)是5.34%。分析师预期,其他各大银行和贷款机构也会跟进,上调各自的按揭贷款利率。

理财顾问Hillard MacBeth周五接受CBC采访时表示,只要有一家银行有动作,所有贷款商都会跟进,从来都是这样。

 

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MacBeth同时指出,虽然目前的利率仍然低于历史平均的6%,但是显然,利率走势正在靠近一个关键指标,即当利率升至6%以上时,按照25年还款期来计算,房屋按揭贷款的总的利息成本将达到并超过房价。

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他举例说:“如果投入10万元首付以及父母那里拿到的资助,买一间60万元的房屋,按揭贷款50万。”

当利率为6.5%时,50万元贷款在25年里支付的利息总额将超过50万,以致于最终这间房屋的总成本为110万元。

“这就是为什么人们非常关注利率,因为现在的房价是15年前的近三倍。”

理财顾问Jason Heath指出,利率上调对首次买房者绝对不是好消息,不过受冲击最大的应该是那些已经有房的贷款业主,因为今年有接近一半的业主要续签按揭贷款合同。

Heath接受CBC采访时说:“更多银行会提高利率,因为他们有现成的贷款者。”他认为银行之间的竞争会趋减,贷款者很难通过换银行找到更优惠的利率。

多伦多买公寓赚钱更难了

另据房地产博客Better Dwelling报道,多伦多房地产市场多年来享受了低利率下的超低贷款成本,但是现在情况也不同了。

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来自CIBC经济部门的数据显示,一大批在2017年买到新建公寓的业主,正在支付更高的按揭利率。如果这些买家在未来按揭还款期一直按照同样的利率还贷,那么他们支付的贷款利息要高于公寓价格本身。

虽然现在利率仍然很低,但是据CIBC称,2017年购买新公寓的买家中,只有15.7%拿到了低于2.5%的贷款利率。同时,超过一半买家(55.6%)的贷款利率在2.5%至6%之间。另外,有多达30.6%的买家要以超过6%的利率付息。

在贷款利率高过6%的买家中,还有17.4%的贷款利率高达9%以上。

大多伦多地区2017年新公寓买家支付的利率:

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众所周知,贷款利率越高,买公寓就越难赚到钱。举例而言,如果买家在2017年底入市,按当时的平均价格,首付20%,25年摊还期,那么按不同的贷款利率,要达到盈亏平衡点,利息与佣金的成本走势如下图所示:

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可见,利率越高,利息成本就是一个不容忽略的惊人数字。

按2%利率计算,未来25年的利息总额将是房价的28.89%。但是如果是9%以上的利率,去年有17.4%的新公寓买家就属于这一部分,以9.5%计算,支付的利息是房价的135.4%,超过房价。

这里还有一个前提,就是利率在整个贷款周期是维持不变的。过去25年,加拿大的贷款利率一直在下降,仅最近的加息除外。但是未来可以预期,利率将会越来越高,而不是下跌。当然,多伦多公寓的价格在未来也有继续上涨的空间。这里只是提醒大家,在贷款时要尽可能多争取,确保贷款银行不会在你身上赚到更多的利息。

(据加国无忧)