8年来首见!美大量房东降价求售 买家持币不“接盘”

有人说,如今的美国年轻人是最悲催的一代。

很多人还没满30岁,就输掉了两场人生的战役:高昂的学费贷款让他们年纪轻轻就背上巨债;而高攀的房价让他们早早放弃了拥有一套房屋的想法。
不过现在,这些人得到一个重大“利好”消息。经过三年多的牛市后,美国楼市最近经历了价格下跌,很多房东甚至降价出售,期望早日收到回款。

图片来源:视觉中国(– –,诊股)

不过,虽然房屋价格在下降,但成交并不活跃。房产分析师认为,美国潜在买家和卖方之间的价格预期仍有较大差距。

随着美联储加息对房贷利率的影响,以及经济前景不明朗带来的持币观望情绪,房地产市场作为美国经济的动力之一,迎来了量价齐跌的局面。有业内人士甚至表示,一些价格信号让他们想起了2008年金融危机爆发前的市场形势。

美国大城市房价下滑根据CNBC的报道,美国卖家正以多年来从未有过的速度降价抛售。

房产经纪商Redfin的数据称,在截至9月16日的四周之内,全美挂牌待售的住宅中有超过四分之一都降价了。这是该公司自2010年开始汇总该数据以来的最高数据。Redfin将“降价”(price drop)定义为房屋价格下降幅度超过1%且低于50%。

值得注意的是,曾经最火爆的市场现在房价下跌的速度更快,特别是在大城市。这种情景像极了金融危机爆发的2008年。

房产机构CoreLogic 数据显示美国楼市出现疲软,在最近的12个月中,20个城市的房地产价值指数经过季节性调整后,该指标在10个月内出现了最小的月度涨幅,其中纽约,旧金山和华盛顿等大城市出现下跌。

在经济发达、人口流入活跃的加州,虽然房价的增幅已经放缓,但转手等待的时间却在变长,显示交易活跃度在下降。

加利福尼亚州房地产经纪人协会统计数据显示,该州2018年8月份的活跃房源价格比2017年8月高17%,但销售额却降至两年来的最低水平。加利福尼亚房价仍然上涨5.5%,但与近期涨幅相比大幅下跌。然而,房东出售房屋所需时间从过去的18日上升至21日。

加州房地产经纪人集团高级副总裁兼首席经济学家Leslie APPleton-Young表示,

“虽然8月份房价继续小幅上涨,但房价增长放缓和住房供应激增表明市场正在发生转变。我们看到的问题仍然存在,’市场需要多长时间才能缩小买卖双方之间的价格预期差距?’”

库存增加,房东打折求出手根据Redfin公司的数据,在美国房价最昂贵的一些区域,现在房屋供应量大幅增加。

在加利福尼亚州圣何塞市,今年6月份库存较去年同期增长了12%。房屋库存数字在西雅图上涨了24%,在俄勒冈州波特兰上涨了32%。

西雅图房产中介戈德温说,“我们这里库存增加了很多,买家之间的竞争减少了,过去激烈竞价抬高房价的情形不存在了。” 波特兰温德米尔房地产信托公司的代理商达斯汀米勒表示,他的一位顾客认为,随着婴儿潮一代搬到全州各地的新家,预计将有买家争抢她的房子。然而她收到的出价都远低于她的要价。

米勒说,“买家花一些时间比较价格,而不是急于求成仓促成交。这也是美国楼市对之前过于火爆局面的纠偏。“

米勒表示他正试图管理卖家的预期,这在之前的楼市繁荣阶段是不可想象的。

Pantheon Macroeconomics首席经济学家伊恩?谢泼德森表示,“新房和现房的房屋销售率可能会从此下降。”

房地美首席经济学家山姆卡特尔在一份声明中表示,目前美国房价水平(考虑通胀调整)低于50年平均值整整一个百分点,反映了“大衰退带来的长期伤痕和这次经济复苏的不平衡性”。

不过虽然房屋销售和房价的增长速度似乎有所放缓,但并没有减缓房屋所有权的增长。根据美国人口普查局上周四公布的数据,今年第二季度的住房拥有率为64.3%,高于去年同期的63.7%。

美联储加息“拉低”房价随着美国房屋贷款利率继续走高,买家所要支付的融资成本提高,也使得想要出手的房东必须尽量压低房屋总价。

目前,美国市场上流行的30年期固定抵押贷款的平均利率在过去一个月内上涨了超过25个百分点,正在逼近5%的大关,这是近十年来未见的水平。

美国经济学家斯坦斯菲尔德说,随着美联储提高利率,“没有人知道借贷成本的上升会有多快”。

财经专栏作者凯文朗恩估算,住房抵押贷款利率每上升1%,美国平均房价将从基线下降约7%。

密歇根大学最新的消费者情绪数据显示,美国消费者目前持观望的谨慎态度。在7月的初步调查中,65%的美国人表示现在是楼市低潮期,这是自2008年经济衰退期以来这个比例达到的最高点。

美国楼市也不行了?8年来从未有这么多卖家降价卖房

过去三年,房地产市场一直是美国经济的亮点之一,东海岸和西海岸地区的房价持续上涨。但现在,情况似乎发生了变化。

根据CNBC的报道,美国卖家正以多年来从未有过的速度降价出售。

报道援引房产经纪商Redfin的数据称,在截至9月16日的四周之内,全美挂牌待售的住宅中有超过四分之一都降价了。这是该公司自2010年开始汇总该数据以来的最高数据。公司对“降价”的定义是价格降幅超过1%、不到50%。

值得注意的是,曾经最火爆的市场现在房价下跌的速度更快,特别是在西海岸。这种情景像极了2008年。

难以置信,对吗?

事实上,最近华尔街见闻的很多文章早已提示了这种端倪。

美国7月二手房销售总数创出近两年半最低水平,为连续第4个月下降,是2013年以来的最长连跌期。其中,价格较低的二手房销量暴跌,同比降幅达到17.9%。

美国二手房价格连续77个月同比上涨、最近数月连创新高的势头也在7月份戛然而止,当月成屋售价中位值同比增长4.5%至26.96万美元,低于6月所创的27.69万美元历史峰值。

新房销售同样不容乐观。7月新屋销售年化户数创去年10月以来最低水平,是今年以来首次出现连续两个月销售下滑的态势。其中,东北部地区新屋销售锐减52.3%,创2015年9月以来新低,是该地区自2015年年初以来最大的月度降幅。

从地区来看,南加州地区的楼市略微呈现出颓靡势头。6月的房屋销量降至四年来最低水平,销售额下降了1.1%。而从1988年以来,该地区房屋销量在同期的平均增长达到6%。新建房屋的销售降温尤为明显,比往年6月的平均水平低47%。

今年以来,美国房地产市场的表现一直不及整体经济。

一方面,经过了长时间的上涨之后,美国房价已经被很多人认为高的离谱,另一方面,市场上可供出售的房屋供应正在增长——这对购买者来说是个好消息,但对卖家来说自然是个坏消息。

美国8月新屋开工128.2万户,创近三个月新高,环比飙升至9.2%,更是创今年1月来新高。不过,营建许可降幅明显,是自2017年2月以来最糟糕的一个月。这可能在一定程度上拖累短期内供应增长。

金融博客Zerohedge给出的楼市降温理由令人震惊:“我们生活在一个中等阶层正在萎缩的时代,大多数家庭每月都在勉强度日。生活费用正在稳步上升,但薪水却不高,这导致了中等阶层两头承压。”

这仅仅是一种“调整”,这是房地产市场另一场危机的开始?没有答案……