加拿大房价真的下跌了吗?

特约记者 方瑜

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可以進場買房了?…

全国房市价量齐跌
想買房的人,終於等到了他們想聽到的訊息:全國房價一年來跌價11.3%!
根據加拿大房地產協會〈CREA〉數據顯示,2018年4月的全國房屋銷售量,是2011年以來最慘的4月。同比2017年4月房屋銷量下跌13.9%,也比3月下滑2.9%,交易量總共為36,297套。
更令人吃驚的是,4月的成交價格也大幅滑落。在交易量大降的壓力下,房價頂不住高點,4月的全國平均房價跌至495,000元,這比去年4月下跌11.3%。這種下跌情況,平均出現在全國各地,全國60%的市場房屋交易量下跌,其中跌幅最大的有卑詩省的菲莎河谷(Fraser Valley),安省的金馬蹄地區(Golden Horseshoe),渥太華,卡爾加里,以及蒙特利爾。
CREA表示,由於天氣轉暖,傳統上4月份應該是交易逐漸開始活躍的一個月,但今年4月不同往常,不僅房屋銷售和房價雙雙下跌,而且新上市物業也很少。
本來今年3月掛牌上市的物業就不多,而4月份比3月上市量減少4.8%,為9年來新上市物業最少的4月,也比10年月平均減少12%。當然,正值銷售量下滑之際,新上市物業減少,對房價來說,可相對保持穩定。

为什麽价量同跌?
經濟學家與房市銷售商都說,聯邦政府今年1月起實施的房貸壓力測試政策對房地產市場造成不小衝擊,為房屋交易活動蒙上陰影。
CREA的首席經濟學家Gregory Klump說聯邦政府的壓力測試破壞了市場的平衡與穩定,不僅把最熱的溫哥華和多倫多的房市受到衝擊,也讓原本房市平淡並不需要這些政策的地區受牽連,特別是阿省,沙省以及紐芬蘭。
CREA也提到海外買家稅的影響,先是大溫地區實施海外買家稅,接著卑詩省把這個稅擴展到多個城市,而安省也推出海外買家稅,這個新稅對於進入房市的資金起了排擠作用。
按照CREA的數據,4月經季節調整的平均房價在溫哥華為100萬,多倫多為804,584元,菲莎河谷為780,736元,維多利亞則是703,592元。

稍缓和再起涨势
3月的房地產市場已經出現價量齊跌跡象,不少人等待4月天氣變暖情況好轉,沒想到4月的房市數據並沒有令市場感到樂觀。道明銀行經濟學家Rishi Sondi說,他沒想到4月的數字比前一個月還要糟糕,顯然房貸壓力測試政策已經深刻影響市場心理。
不過他仍然看好房市,Sondi說,加拿大經濟形勢穩定,就業市場健康,例如Amazon日前宣布承租溫哥華辦公樓,增聘3000名員工,就是房市利好消息。持續的人口增長及移民因素,相信到今年年底,或明年年初,加拿大的房市還是會復蘇。
蒙特利爾金融集團首席經濟學家Doug Porter也提到,乍看CRE公布的4月數字會令人感到吃驚,畢竟兩位數字的降幅,可是十年來罕見現象,但這是由於多倫多和溫哥華的大房屋銷售下降明顯而扭曲了數字。Porter說,實際的市場交易還是熱絡的,他在報告中寫道:「全國價格仍然上漲,儘管幾乎沒有變化。MLS房價指數上漲1.5%,該指數考慮到了房屋出售組合的變化。」
Ryerson大學經濟學副教授MurtazaHaider也說,看一個大報告與分析報告內的小數字,會產生不同解讀房市的角度。雖然總體房價是出現下降情況,但這主要是因為獨立屋的價格明顯下滑,而公寓價格卻依然上漲,CREA的報告提到公寓價格上漲14.7%,多倫多與溫哥華兩大城市漲幅尤為明顯。顯而易見,聯邦房貸壓力測試是發酵了,但這並沒有讓多數買家縮手不買房,只是因為新規定下的買房者無力獲得太多房貸,所以他們只好轉向較低價的公寓市場入手。
雖然全國60%的市場房屋交易量都是下跌的,但全國上市賣的房屋量也是大幅下降。Ryerson說,部分原因是某些屋主因為沒有看到好價錢,縮手不賣房了,如果情況持續,當然可能會在供應吃緊的情況下帶動房價上漲。但是以大多倫多地區去年4月的情況來看,當時房價在高峰期,許多屋主也縮手觀望沒有將房子上市掛賣,不過一個月之後,卻發現大量房子上市,可見有屋主雖然暫時停看聽,但終究熬不過時間壓力,還是會掛賣。這一波是買家能挺住?還是賣家撐得久?就看兩方拔河了。
Desjardins金融集團日前也發表報告提到,平均房價指數下跌並不意味著你會少花錢買房。報告說,所謂的房價指數也稱為”基準”價格,更準確地衡量買家在特定時間通常會為特定房屋支付的價格。該報告表示,雖然平均價格下跌,但由於購買廉價房屋的數量增加,高端房屋銷售減少,基準價格不斷上漲。加拿大的房價在過去幾個月並未真正下跌,事實上,多個地區的價格還繼續上漲,特別是溫哥華和蒙特利爾,而多倫多的房價自2017年中以來一直保持穩定。
縱觀個別市場,報告稱: 「溫哥華房價指數自2017年底以來一直在所有細分市場上錄得增長。 (下轉B5版) 即便如此,廉價房屋、聯排別墅和公寓(主要是公寓) – 已經見到了最大的增長,需求正在轉向這些類型的房產。」

利率再漲牽動房市
央行自去年7月至今年1月,連續三次調高利率,讓銀行房貸利率也水漲船高。上個月,加拿大六大銀行紛紛調高固定按揭貸款利率,5年期固定按揭大約為5.34%~5.59%。雖然央行這幾個月沒有新動作,但5月31日央行召開新一期利率會議,市場預計將繼續按兵不動,不過不少分析師認為,央行很可能會在7月的利率會議後宣布再加息一次。
理財顧問HillardMacBeth表示,雖然目前的利率仍然低於歷史平均的6%,但是利率走勢正在靠近一個關鍵指標,即當利率升至6%以上時,按照25年還款期來計算,房屋按揭貸款的總的利息成本將達到並超過房價。
他舉例說,如果投入10萬元首付以及父母那裡拿到的資助,買一間60萬元的房屋,按揭貸款50萬。當利率為6.5%時,50萬元貸款在25年裡支付的利息總額將超過50萬,以致於最終這間房屋的總成本為110萬元。「這就是為什麼人們非常關注利率,因為現在的房價是15年前的近三倍。」
來自加拿大帝國商業銀行〈CIBC〉經濟部門的數據顯示,一大批在2017年買到新建公寓的業主,正在支付更高的按揭利率。如果這些買家在未來按揭還款期一直按照同樣的利率還貸,那麼他們支付的貸款利息要高於公寓價格本身。雖然現在利率仍然很低,但是據CIBC稱,2017年購買新公寓的買家中,只有15.7%拿到了低於2.5%的貸款利率。同時,超過一半買家(55.6%)的貸款利率在2.5%至6%之間。另外,有多達30.6%的買家要以超過6%的利率付息。
貸款經紀黃卓生表示,利率上揚成了房地產市場最大的隱憂。過去25年,加拿大的貸款利率一直在下降,但可以預期,低利率時代已經過去,利率會越來越高,而不是下跌。有意買房者需要精打細算自己的荷包,不僅是估算現在的支付能力,對於未來繼續推高的利率負擔,也需要一併計算。
不過最近房貸戶可抓緊優惠了!因為市場交易量縮水,幾家大銀行陸續推出限期優惠房貸吸引客戶。滿地可銀行、道明銀行都推出5年期房貸浮動利率2.45%的優惠,比基準利率低1.15%,堪稱是6大銀行有史以來最大的利率折扣。但優惠期只到5月底截止。

歷史經驗房價只會繼續漲
每個想買賣房子的人都會企圖弄清楚房市走勢如何?哪裡是最低點、最高點或反轉點?財經評論員Don Pitti說,從歷史經驗來看,無論物業價值下跌多少,它們最終都會強勢回歸。
上個月加拿大央行行長Stephen Poloz與副行長Carolyn Wilkins兩人的談話中,你也可以發現,市場不會只跌不回頭。他們提到:「今年第一季度的房市銷售活動下降是暫時現象。」Wilkins說,政策一開始實施,難免都要有適應期,新的買家需要找到更適合自己的金融機構,金融機構也要尋找他們心目中認可的買家。但「預計該政策雖然對全年住房市場產生抑制作用,但不會像我們在第一季度看到的那樣持續下降。我們預計它會反彈回來。」
Don Pittis說,觀察世界房地產市場動態,即使在經歷最嚴重的下跌之後,房價也會反彈。例如他剛走訪愛爾蘭,該國在2007年信貸緊縮之後發生了災難性的房地產崩盤,一些正在進行的建設項目不能完工,因為屋主發現自己無力負擔,估值遠低於他們所支付的價格。但10年後,這一切災難都被吹走了,上週,愛爾蘭央行行長發出強烈警告,稱愛爾蘭房價過高;國際貨幣基金組織本週也警告愛爾蘭是地產高危地區。一般愛爾蘭人現在的淨財富(其資產減去負債),遠比2007年崩潰之前更高,主要就是因為房價反彈。
當然,有些極少數的例外會讓房價遲遲難以復原。例如加拿大某些城鎮因為失去石油或是礦產等資源的支持而成為空城;或者是底特律因整個汽車業撤資,導致住宅區變田野等;再或者因為某些地區戰亂等因素發生。這畢竟都是罕見特例。
在房地產市場漲跌變化中,有幾點是不變的定律:
1. 無論房價再低,也不見得每個人負擔得起。如果是自住、又在能負擔範圍內,無須多等待。反之,房價漲,不見得房主都得益。
2. 房地產如果下跌,有錢有閒的人伺機進場可以得到回報。因為手頭有多餘資金、又有足夠時間可以等待,為何不投資?
3. 急於出售者,無須因沒有賣到心目中的價錢而罣礙,因為急著離開,定是為了另一個目標,只要另一個目標達標,就無遺憾。