房地产:BC省大选焦点 —— 自由党 新民主党房市政策大比拼

 

 

 

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特约记者 方瑜

 

溫哥華房價有多尊貴?平均每呎2000元……

隈研吾新作  每尺2000元
溫哥華的房價總出現意外驚喜,最新的驚喜焦點位於市中心Alberni街上的新大樓。這棟樓高43層的頂級豪華大廈,最便宜的單位是小小的studio獨立單間,單價卻已破百萬,這棟樓平均每平方呎的價格是2000元,再度刷新溫哥華房價紀錄。
美世諮詢〈Mercer〉剛公佈全球最宜居城市排行榜,溫哥華再度成為績優生,名列第五名,也是北美洲第一名。難怪國際投資客、世界地產建築商莫不看好溫哥華。地產商推出的建案手筆愈來愈大、價格愈推愈高。Alberni街上這棟最新的建築物,是知名建商Westbank與日本當代著名建築師隈硏吾合作,打造了「Alberni by Kengo Kuma」,是隈硏吾在北美的第一座精品藝術住宅。
隈硏吾,是國際建築界響叮噹的大師。他的作品散發著日式和風與東方禪意,位於東京表參道的微熱山丘、南靑山的根津美術館、即將完工的丹麥安徒生博物館與法國國鐵新站,以及2020年東京奧運新國立競技場,皆出自隈硏吾之手。這次他為全球最綠的城市—溫哥華打造的作品,也蘊含自然元素。 「Alberni by Kengo Kuma」在外觀上有著高聳直入天際的現代化弧形曲線,內部處處可見隈硏吾所善用的木材、竹子、石板等天然素材,一樓還有溫哥華首見的日式苔蘚花園環繞建築,充分體現了建築物與周圍環境完美融合的設計理念。
面對這樣優美的建築物,溫哥華居民的心境是截然不同的。本身從事設計、工作與住家都在市中心的Renee Kuo表示:「溫哥華的美是擋不住的,從Trump Tower到Kengo Kuma的進駐,這些頂級豪宅可說是另一道美麗風景,雖然我們住不起,但與有榮焉。」
住在溫哥華西端已經逾20年的Michael Straker 雖然樂見充滿禪意的建築物座落在Alberni街道上,但他卻皺著眉說:「這又是個糟糕的案例,因為這棟美麗的大樓最終的購買者多數不會是本地居民, 只是吸引許多國際投資客,所以它恐怕將成為另一個空置率高的鬼樓。」
西門菲沙大學城市規劃學系的硏究者Andy Yan去年公佈的數據顯示,大溫房地產的空置情況愈來愈嚴重,溫市中心的Coal Harbour 是空置率最高的地區,高達22.2%,該區域的大樓內,近四分之一都是常常閒置的空置單位。
西門菲沙大學公共政策學院副敎授Josh Gordon表示:「居民不是不歡迎新大樓、新風貌,但這些新大樓根本不是本地人負擔得起的,而建商都把銷售重點放在海外,他們壓根兒就知道本地人買不起,或者說他們根本不在乎本地人買得起買不起。」

房屋问题大选焦点
比天高的房價與租金,導致房屋可負擔性問題成了這幾年街頭巷尾熱議話題,毋庸置疑,房市成為今年省選的頭號課題。早在去年夏天由Innovative Research Group硏究公司展開的民調結果表明,17%受訪者認為可負擔房屋是本省面對的最重要議題,相較之下,認為氣候改變、醫療、經濟是最重要議題,分別只佔8%、7%及6%。
去年11月Business in Vancouver的調查也顯示,29%受訪者說最關心住房問題,18%關心醫療,17%認為經濟就業最重要。
本周剛公佈的大專學生民調發現,年輕的孩子們最憂慮的不是學費沉重問題,而是房屋可負擔性問題。該民調是卑詩大學Alma Mater協會委託Insights West民調公司進行的。受訪者來自全省14間大專院校,調查結果發現,30%學生首先關注的是房價不斷上漲;28%的學生認為,找到一份工作是他們的首選;有12%關注油管與環保問題。
民調公司副總裁Mario Canseco承認,結果令人吃驚:「我們通常認為學費是首要問題,然而大專學生們,特別在低陸平原地區,對於住房的開銷相當關注。房屋租金飆漲,學生們住房開銷巨大,未來如何解決住房問題,是他們迫在眉睫的大事,好像找不到出路。」
面臨即將來臨的省選,受訪者對政黨的分歧也迥異。調查發現,45%大專院校學生們認為,新民主黨肯定或很可能代表他們的觀點,而43%同意自由黨的政綱。

两大党房市政策比一比
省自由黨:
1.推出15%大溫地區海外買家交易稅
去年8月省府推出的15%海外買家轉讓交易稅,無異是影響房市最爆炸性的政策,而這手段究竟有沒有效?雖然沒有讓房價明顯下降,至少讓瘋漲的房價獲得控制,成交量明顯萎縮, 價穩量縮,代表買賣雙方呈現拉鋸局面,某些高價豪宅、 或者亟欲脫手的賣方,的確出現降價求售的現象。
「錢進」 多倫多房市,導致多倫多與周邊郊區的平均房價,2月已達到 87萬5983元,不但較去年同期飆漲28%,更是連續6個月漲幅在20% 以上。 連續兩個月都逼近30%的驚人漲幅,讓安省政府受到輿論極大壓力, 上周首度表態,考慮仿傚卑詩省針對海外買家額外課稅。西門菲沙大學公共政策學院副敎授Josh Gordon說:「海外買家稅雖然不是解決房屋可負擔性的特效藥,但至少是個能夠平息市場的工具,大大減少市場的投機性購買,讓本地居民的住房問題開始回到正常軌道。」
省自由黨對於15%的海外買家稅的成果是滿意的。省財政廳長麥德莊〈Mike de Jong〉在2月公佈預算案時甚至提到,會繼續觀察其他城市的房市動態,不排除將此稅率擴展到Squmiah、菲沙河谷與維多利亞等地。
(下轉A3版) (上接A2版) 另一方面,省府也計畫修正15%稅率方向,初步已宣佈將豁免持工簽者的15%海外買家稅。但新政策何時上路?哪些人可以受惠?之前已經繳稅者的工簽者能否獲得補償?這些細節都尙未出爐。
2. 豁免PPT門檻提高至50萬
省自由黨於2月的預算中也宣佈將首次購屋者的豁免轉讓交易稅〈PPT〉的房價門檻從47.5萬提高到50萬。
3. 提供首購者免息貸款
去年底省府宣佈將為首次購房者提供無息貸款5年,讓他們能夠付得了買房的首付,最高貸款金額為3萬7500元。該項目要求首次購房者的家庭年收入不得超過15萬,所買的房子價格不能超過75萬,而且買房者必須承諾,在買房的前5年必須住在這個房子裡,才能享受這項優惠政策。5年之後,買家必須按照當時的市場利率,在25年內償還本金。這個項目已開始接受申請,一直持續到2020年。政府預計將批準4萬2000名首次購房者的首付貸款申請。
4. 允許各市政府開放空置稅
省自由黨政府於去年夏天同意修法,賦予溫哥華市政府權利來徵收房屋空置稅。廳長麥德莊說,如有其他城市地區也想仿傚溫哥華開徵空置稅,省府都樂意配合,只不過至今還沒有其他城市提出要求。

省新民主黨:
1. 非15%,要讓房屋稅與個人所得稅掛勾
新民主黨認為公平有效的課稅法,不是按照外國人或本地人區分,而是從投資投機角度出發,所以去年省議會中該黨提出法案,建議開徵2%的房市投資稅:只要是投資房都需額外繳稅,但該稅項應與個人所得稅掛勾,也就是若在本地納稅者,自然可有減免權。省新民主黨黨領賀謹強調,該筆稅款將注資於「卑詩住房可負擔基金」,專款用來開發社會房屋。
2. 恢復Co-op Housing合作社房屋的資助興建項目
早期聯邦與省政府曾有共同興建合作社房屋〈co-op housing〉的項目,但當聯邦政府的協議過期之後,該項目再也沒有繼續,導致市面上的合作社房屋極為短缺。新民主黨提倡恢復co-op housing,省政府不應出售自己的土地,因為只會圖利建商、美化省庫帳面,而是應該在省府土地上興建可負擔房屋,長久保障居民住房的權利。
3. 允許大學能貸款興建學生宿舍
新民主黨說,自2003年以來,自由黨就取消大專院校申請房屋貸款,如果新民主黨執政,將允許專上院校向政府申請貸款,修建自己的學生宿舍,此舉也可以舒緩房市的壓力。
4. 修補住宅租賃法律的漏洞,進一步保障租客
前兩天,溫哥華西端位於Harwood街1565號的公寓住戶抗議業主大幅調漲租金,部分租戶租金漲幅高達43%。這不是冰山一角,過去這兩年,不少租客抱怨房東漲租金幅度高達30%,導致他們負擔不起只能搬家。
怎會如此?因為按照卑詩房屋租賃法〈Residential Tenancy Act〉,房東一年漲一次租金,漲幅規定只能高於通貨膨脹2個百分點,但該法有明顯漏洞,即僅針對已簽合約,不包括新簽的租約。所以房東們就強迫租客簽下固定一年期的租約,這樣合同到期時,房東就會給租客兩個選擇:搬走;或者重新簽一個遠超法定漲幅的新租金的一年合約。
租客團體不斷呼籲省府要修法補上漏洞,省府去年說會修法,但最近房屋廳長高利民〈Rich Coleman〉卻說,這個問題很複雜,還不確定如何操作才好。
新民主黨則允諾,一定會修法補漏洞,立法打擊那些「不道德的房東」,保障租客不被驅逐或遭受不公平的租金漲幅。
房價漲翻天溫哥華不是特例
話說大溫地區房價令人難以負擔,但綜觀全世界知名城市,似乎都有房市受熱錢追捧的現象。最近《經濟學人》特別專文將幾個主要英語系國家的房價如美國、英國、加拿大、澳大利亞與新西蘭進行比較,結果發現,加拿大房價很高,但新西蘭更是恐怖,過去36年上漲約20倍。
該文章從1980~2016年第3季共36年期間,以「房價VS所得」與「房價VS租金」做分析。
若以1980年房價為基礎〈指數為100〉,到2016年第3季時,新西蘭房價指數暴增19.5倍、澳大利亞房價指數增為13.3倍、英國房價指數增為10.99倍、加拿大房價指數增為7.32倍、美國房價指數增為4.13倍。
房價與收入的比例,是反映房價可負擔程度的重要指標。《經濟學人》將長期平均比例水平定為100。新西蘭的可負擔指數達到歷史最高為的159.5,澳大利亞、加拿大、英國和美國的這一指數分別是150.5、144.0、129.7和95.0。
結論是美國的房價尙屬合理正常,英國、加拿大、澳大利亞與紐西蘭的房價皆高得離譜。
《金融時報》則提到,全世界房價飆漲,主要與中國資金外逃所致。自2014年秋天起,約1.3兆美元從中國大陸流出,進入海外房產投資。這一股全球地產狂買潮,使得過去4年間,加拿大溫哥華房價漲47%,約三分之一被中國人所買走,而英國倫敦房價漲54%,與紐西蘭奧克蘭房價漲75%。2016年,中國投資人就投資美國房市330億美元,偏好投資地區為西雅圖、舊金山與紐約。文中也提到,溫哥華去年起實施的15%海外買家稅,使得海外投資者銳減80%,效果顯著,使得倫敦市長開始廣泛徵詢各界有關「外國投資資金氾濫對倫敦房市的衝擊」。
卑詩大學地理敎授David Ley則認為,中國資金是誘發大溫房市上漲的重要因素,但是低利率、低匯率的效應也是另一個刺激動力。最近英國銀行才發表報吿提到,當今世界的房貸利率是300年來最低水位,如此便宜低廉的貸款利率,怎不讓有意購買房市者把握良機?
David Ley與西門菲沙大學政策專家Rhys Kesselman都認為旣然資金狂潮勢不可檔,唯一幫助房市可負擔性的方法就是靠稅收,政府對投資房、高價房應課徵高昂地稅或所得稅,例如兩人建議物業稅可以按房屋估價分級距,100萬至150萬額外收稅1%,150萬至200萬額外收1.5%,以此類推。或者房屋在兩年內轉售要付投資利得稅最高50%,隨著持有年限增加,投資利得稅就可遞減。兩位專家說,這些稅收成為「卑詩住房可負擔基金」,就可以興建更多可負擔房屋。
但徵稅可是最令政治人物頭痛的手段,如何讓選民樂見徵稅、而不是害怕徵稅?如何因徵稅不會失民心、反而得選票?這道界線最難掌握拿捏。哪個政黨能將可負擔房屋問題的解決方式說得清楚明白又最接近公正原則,在5月9日當晩恐怕就能高唱凱歌了。