房贷利率:选浮动还是固定?专家来分析

特约记者 方瑜

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房貸選擇各有春秋,你的選擇是……

浮动或固定?
加拿大中央銀行一波波升息,讓所有借款者心驚膽戰。7月才剛升息0.25%,如今基準利率已達1.5%,央行很有可能在10月又要升息一次。雖然最近加拿大房地產市場稍有冷卻跡象,但利率不斷揚升,對購屋者又是另一重壓力。走在利率上行的鋼索上,該如何選擇房屋貸款呢?浮動利率好?還是固定利率佳?
李先生在2011年買房時選擇了5年浮動利率,當時利率不斷走低,他享受其優惠,2016年他要續約房貸時,市場上最好的利率是2年期的固定利率,利率2.19%,也算拿到很好的交易了。不過10月即將要重新續約,現在的市況與過去幾年很不一樣了,從去年7月起央行已經4次升息,如今浮動利率與固定利率紛紛走揚,眼見下半年與明年都會再升息,究竟這次在浮動與固定之間,該如何選擇呢?
根據早前CIBC Capital Markets出的一份報吿顯示,加拿大現有房屋貸款中,有近一半需要在2018年續約,比率遠超往年,原因是利率不斷上昇,以及房貸新規定令一些借款人止步。
報吿稱,預計今年所有現有房貸戶中,47%需要更新,這個比率比往年的25%至35%高很多。CIBC的執行董事兼北美利率策略主管Ian Pollick表示,續約增長是一系列新監管政策的意外結果,尤其2018年1月起,聯邦政府實施新的壓力測試,購房者更難獲得貸款資格,所以無論是第一次申請房貸者或是要續約房貸者,現在與銀行打交道,想在房貸上撈到好處、獲得更多優惠,可是難上加難了。
在此先說明銀行的浮動利率貸款(Variable Rate Mortgage)和固定利率貸款(Fixed-Rate Mortgage)的區別。
簡而言之,浮動利率是以中央銀行的基準利率為核心,固定利率貸款則以國債市場的收益率為核心。
●浮動利率貸款(Variable Rate Mortgage): 基於每個銀行的基礎貸款優惠利率(Prime Rate)而變動的貸款。銀行和客人簽訂的浮動利率的房屋貸款合同一般會寫明基礎貸款利率(Prime)- 減少 (或增加)多少個百分點。目前加國六大銀行多採用〈Prime – 0.8%〉的公式作為浮動利率標準。目前六大銀行的Prime Rate的利率約在3.7%~3.9%。
銀行的最優惠貸款利率(Prime)會根據加拿大央行的決定或漲或跌,一旦加拿大央行宣佈利率改變,浮動利率通常會在當天或者第二天隨之增加或者減少。
●固定利率貸款(Fixed-Rate Morgage):利率在貸款合同期內不會改變。固定利率貸款分為封閉式與開放式,而市場上較普遍的是1年、2年、3年、4年、5年、甚至10的固定利率貸款。5年固定封閉式房屋貸款(5 year fixed rate closed mortgage)在加拿大一直是最傳統和熱門的選擇。而一般來說,房屋貸款合同期限越久、固定利率貸款的利率越高。

房贷专家推荐浮动利率
約克大學商學院專門硏究利率的敎授Moshe Milevsky用數據吿訴民眾:如果單純想省錢,選擇浮動利率最划算。
Moshe Milevsky在2001年端出一個硏究報吿顯示,1950~2000年期間,幾乎90%情況下,浮動利率會比固定利率更劃算。以10萬房貸為例,15年還款期間,浮動利率平均會比固定利率省下近22,000萬。
他說,加拿大除了1980年代末期與1990年初期最不適用浮動利率外,其他都是省錢又省力的選擇。這是因為那段期間的銀行優惠利率高達22.75%與14.75%。
Milevsky說,從歷史數據看,浮動利率更划算,除非經濟衰退,否則他會一直選用浮動利率。經濟衰退時,若貸款戶會面臨失業或經濟緊張的風險,那最好選擇較穩定的固定利率,可以把一些變數因子事先規劃在內。
他在2008年繼續了其硏究,發現在1950~2008年期間,浮動利率仍然在90%情況下比固定利率划算,只不過浮動利率比固定利率節省的錢,減少到了20,630元。Milevsky說,過去10年間,市場有了極大的變化,固定與浮動利率之間的收益差不再像過去那麼明顯。
過去人們在固定利率上討價還價的空間太小,銀行說什麼利率,就是什麼利率,客戶沒得選擇。而如今,金融機構提供的實際固定利率都比掛牌的固定利率要優惠許多,客戶還能討價還價,有時甚至能將銀行掛牌利率談至降1%。這種情況下,浮動與固定利率之間的差距逐漸變小,能省的錢當然不會再像過去那麼多。
另一方面,聯邦政府今年實施新的”房貸壓力測試”政策,一些人在續簽房貸合同時,討價還價的力量被大大削弱了。因為轉移到另一家銀行,就必須通過新的壓力測試,如果過不了壓力測試的人,只能和現有貸款銀行續約,屋主們不再能像過去那樣貨比三家、高調殺價了。
Milevsky說,還有兩個狀況也與過去不太一樣:一是房價飆漲大,尤其溫哥華與多倫多的房價令許多人難以負荷。二是民眾負債率節節攀高,讓貸款人與金融機構都須更謹愼三思。Milevsky認為,當房價高得離譜,而屋主僅僅能拿出5%的首付,其餘95%都靠貸款,在這種情況下,選擇浮動利率顯然是不太明智的。
Milevsky認為,當選擇浮動或固定利率時,千萬不要依據”利率升降趨勢”作為判斷因素,而要以自己的財務情況為根據。因為沒有人可以準確預測出市場未來的利率如何。
他說:「你不是債券交易行家。事實上,就算是債券交易人士、專家學者,金融分析師等,他們的預測都會出錯。更準確來說,就連中央銀行都不知道究竟未來會發生什麼。」
比如2007年,央行才開始升息就遇到了全球金融危機,於是央行又不得不開始減息。2014年,大批專家曾預測升息潮即將拉開序幕,沒想到2015年央行為了刺激經濟和因應阿省油價暴跌,當年連續宣佈2次降息。
Milevsky強調,靠猜測來決定選擇固定還是浮動利率是非常”不靠譜”的。他強調,關鍵不在於利率升降,在於個人財務情況,說到底,房貸就是家庭理財的一環。他提醒房貸戶,如果選擇了浮動利率,那就要保持健康良好的心態,因為央行隨時可能升息,一定要有心理準備。(下轉A5版)

多比較 精打算盤
多倫多綜合抵押貸款規劃公司總裁Dave Larock是另一個較傾向浮動利率的專家。
今年4月,Larock做了個假設硏究,他假設有一個買家在2014年秋天獲得30萬元、25年期的房屋貸款。當時,央行利率為1%,隨後在2015年7月降至0.5%。到2018年4月,央行利率已經回陞至1.25%,Larock當時將市場上的5年固定利率2.84%與5年浮動利率2.3%進行了比較。
在第一種情況下,央行利率在2018年8月上昇至1.5%,並在2019年1月、4和7月連續上昇3次而達到2.25%。浮動利率借款人將面臨最高在期限內每月支付1,506元,而固定費率的初始支付額為1,314元和1,395元。但選擇浮動利率者最終會少付超過8,000元的利息。
在第二種情況下,利率在2018年8月和10月以及2019年的1月和4月各上漲一次,結果與第一種情況很相似,浮動利率的借款人在10月續約之前雖然每月最高支付額1,506元,但5年所付出的利息比固定利率借款人的利息減少約7,700元。
在第三種情況下,利率在2018年攀升2次,在2019年升息3次。這一次,浮動利率借款人面臨最高的每月支付額會達1,546元,但最終還是比固定利率者少付7,500元的利息。
Larock分析了加國15家貸款公司的房貸利率,發現固定利率和浮動利率之間的差距會大到1個百分點以上。他說:「這是一個安全範疇,5年浮動利率需要上漲超過1個百分點才會比固定利率更昂貴。」
他說,雖然2018與2019年都會升息,勢必讓浮動利率往上攀升,但是央行是否會像經濟學家預計的那樣迅速行事還値得商榷。回溯過去28年的數據,很少出現5年裡利率一直上漲,「即使利率漲上去,非常有可能的是,在某些時候會再跌下來」。因此,他認為選擇5年浮動利率的話,貸款人很可能省不少錢。他更提醒貸款人,如果在浮動利率下行的期間,不要花掉省下來的錢,而是用來還貸,可使自己更快的還完房貸。
不過也有專家認為,除了盯著利率外,還有許多財務思考方向。
CIBC執行副總裁Stephen Forbes說,他的一個客戶為160萬的房子貸款80萬,這位客戶最關注的就是最低利率,但在考慮了家裡經濟情況和支出後,選擇了只借貸65萬,並選擇了5年固定利率。因為固定利率會為家庭財務提供確定性,能預見未來5年要償還多少房貸。貸款人不用憂慮央行利率升降的問題,可以安心長線來規劃家庭財務。

房貸首付與期限問題都要思考
大多數的人會在房貸利率上斤斤計較、貨比三家,但是有專家提醒,利率雖然重要,但亦不要忘記房貸合同的期限與彈性度。
加拿大房貸專業人士協會〈Mortgage Professionals Canada〉稱,逾一半以上的借款人會選擇5年期房貸。時間較長的房貸雖有好處,但要思考自己的生涯規畫是否能持續在5年內保持不變,一旦改變,房貸卻又被鎖死,就會面臨要不要提早違約終止貸款的困境。
房貸利率網站RateHub聯合創始人James Laird表示,當人們買房和簽訂房貸合同時,他們可能覺得在未來的10年或20年裡,生活不會有什麼變化,因此簽署5年期房貸合同沒什麼大不了。但Laird說,生活並不像人們想像的那樣會一成不變。常常有人買了一套公寓、申請了5年期固定房貸後,碰上心儀對象而結了婚,或者因為工作關係必須離開現居地址,造成其居住情況發生變化,可能被迫賣房搬遷,所以不得不提早終止貸款。而提早取消固定利率貸款的罰金要比提早終止浮動利率貸款來得高。
渥太華房貸機構Mortgage Brokers Ottawa的執行合夥人Frank Napolitano表示,平均加拿大貸款戶的合同期限是3.8年,5年已經很長了,他不推薦民眾選擇6年、7年或10年期的貸款合同,因為長期合同的利率通常比較高,一開始就要支付比較多的利息,又太難預測未來的市場變化,最後恐怕是得不償失。
Edward Jones理財專家兪磊則認為,資金的靈活性很重要,所以他個人在選擇房貸時,會考量哪個銀行給的彈性度比較大。他說,有的銀行利率看似給得很低,但如果借款人想再額外借出一些房貸金額,要不是百般刁難就是要面臨很高的新利率,萬一眞需要應急資金會造成很大困擾。兪磊說,現代投資觀念要多元操作,即使是「不動產」,也要能呈現「動態」價値才好。
至於房貸首付資金的問題,亦是房貸申請者不能忽視的,特別是第一次買房的人士。
道明信託銀行房貸經理Cecilia Ting提醒,加拿大銀行審核規定,首付必須是”自己的資金”。這個”自己的資金”是銀行認可的資金,而不是客戶自己認為的。很多房貸申請者,將主要資金存在中國境內的銀行,在購房前匆忙轉到加拿大自己的開戶銀行。儘管這些錢可能確實是申請人本人的,但是因為中國銀行的銀行對帳單都是中文的,名字也是中文的,這樣的對帳單很難獲得本地銀行認可,銀行很難確認這些錢來自申請人自己的資金,而不是”借”的。
她說,通常在申請人帳戶內超過3個月以上的資金,銀行不太會追究來源,會視為申請人自己的資金,但進帳的資金必須提供合法的書面證明。房貸申請人要及早將海外資金匯入本地銀行帳戶,才不致於需要房貸批準時出了亂子。