租客难 房东亦难 房贷、租金孰更难?!—— BC省租金上涨大家谈

特约记者 方瑜

 

 

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卑詩省政府宣布從明年起,租金上漲的幅度最多只能以通貨膨脹率為上限,這代表明年的租金上漲最多僅達2.5%,而非4.5%。當然,如果房東可以證明他們將出租單位維護或升級而產生更多開支,可以向省府申請更高的房租漲幅。
依據原來的公式,省內房東可在前3個月通知房客的前提下每年上調一次房租,房租漲幅上限為通漲指數加上2%。如今的通貨膨脹情況創2004年來最高,達到2.5%,這代表2019年的租金漲幅可達4.5%,令租客叫苦連天。租房事務特別小組(B.C. Rental Housing Task Force)經過半年的民意徵詢和調查後,9月24日向省府提出建議,規定省內房租年度漲幅上限應只與通貨膨脹相同,取消可外加2%的幅度。果然,省府26日拍板,新規定明年將正式啟用,房租漲幅上限降到2.5%。
租房事務特別小組主席Spencer Chandra Herbert表示,省內大量租客訴苦稱租金逐年上升,而省內工資卻增長緩慢,讓生活難以為繼,很高興小組的建議獲政府採納。他說,此舉照顧了租客,亦讓房東有漲租的彈性空間,因為房東若能證明按規定最高漲幅上調租金仍難以負擔維護房屋的開銷,便可向省府申請額外上調房租。他強調,政策乃仿照安大略省與曼尼托巴省的政策先例,平衡了租客的可負擔性與房東維護房屋的需求關係。
省長賀謹表示:「對於租客來說,他們的租金增長幅度若超過通貨膨脹率,生活會面臨重大危機,因其中很多人都是固定收入。新方法在為租客提供救濟的同時,並考慮房東權益,以維持租賃市場的平衡。」
取消了額外2%的增幅,對每月繳交1200元的租客來說,2019年可以節省288元。溫哥華兩居室公寓租金可達2,500元,如果按照2.5%的升幅,一年多付750元,若按照4.5%的升幅計算,一年要多付1,350元。
卑詩省自由黨反對新民主黨政府的決定,他們表示這是對房東進行懲罰,並難以維持老齡化、負擔得起的租賃單位。省自由黨省議員Todd Stone說:「房東現在被告知要持維修改造收據才能向省府申請額外的漲租幅度,想想要歷經艱難的官僚程序,導致房東根本沒有動力去維護裝修一些老齡化的單位。」
Stone指出,賀謹在競選期間曾承諾會提供400元租金補助,如今承諾跳票,當初只不過是對租客耍花招。如今賀謹又將壓力施加給房東,這對解決房屋可負擔性問題根本沒有幫助。他呼籲新民主黨政府,應該關注增加全省住房供應,租客真正需要的是更多房源,但省新民主黨在本省增建新房屋的工作上卻猶豫不決。
省綠黨卻對新民主黨政府的舉動表示讚揚。綠黨黨領韋弗〈Andrew Weaver〉和出租房屋特別工作組(RHTF)成員Adam Olsen在聲明中提到:「缺乏負擔得起的租金對社會每個層面都有廣泛影響,從固定收入的老年人到年輕人和學生,再到努力尋找員工的小企業。這是個平衡政策,我們期待更多政策解決可負擔性危機。」
卑詩房東協會(Landlord B.C.)指出,省內房東在現有房租漲幅計算公式的要求下已經利潤微薄,進一步限制房租將使房東的資金流轉面臨更大的困難。協會首席執行官David Hutniak表示,理解租客們面臨生活成本不斷上漲的困境。「但殘酷的現實是,我們(房東)的開支也在上漲。」對於房東可額外申請加租的作法,Hutniak指出,許多房東會因缺乏專業知識、時間和精力而無法承受冗長繁瑣的申請過程,只能自己承擔損失或根本不進行維護改造。

开发商建出租房却步?
雖然租客歡天起地慶祝這個新政策,但開發商說,這讓他們興建出租房卻步, 將產生可怕的長期後果。
Redbrick Properties首席執行官Aly Jiwan說:「我們現在已經停止了在未來12-24個月內建造數百個新的專用租賃單元的計劃,現在將專注於開發銷售用公寓。」他說,政府政策等於是扼殺急需的出租房供應。”
對於租賃開發商來說,獲取融資並與公寓建設者競爭土地已經是一項挑戰,因為公寓項目可以更快地獲得初始投資回報。卑詩房東協會首席執行官David HutniakHutniak相信,新政策下,租賃開發商將更難獲得銀行融資以啟動新項目。
長期追蹤租賃市場動態的研究機構HQ Commercial的負責人David Goodman說,改變後的公式將對項目的盈利能力產生”重大影響”。「當有了這種限制時,貸款人或者銀行對這個項目的長期前景會持不同看法。」
但租房事務特別小組主席Spencer Chandra Herbert表示,曼尼托巴省和安大略省的數據顯示,更嚴格的租金控制並未導致新租房建設放緩。「安省的租金控制一直比我們更嚴格,但過去10年間,他們興建了比我們更多的出租單位。」
加拿大抵押貸款和住房公司〈CMHC〉的租賃調查顯示,在大多倫多地區,自2013年以來,租賃單位的數量每年都略有增加,這是該組織網站上最早的年份。2013年至2017年期間,新單位總數增加了1.5%,即5,118個單位。
為了刺激新的租賃建設,一些大溫哥華地區的城市提出了密度獎勵和其他激勵措施。有些人建議採用新工具:限制某些土地「僅供租賃開發使用」。
Hutniak說,既然政府執意降低租金漲幅,那就必須要採取額外的激勵措施來鼓勵出租房興建。「例如可以仿照西雅圖模式,給予專門建造租賃房的建商稅務優惠,西雅圖提供10年的減稅優惠。」

不要妖魔化房东
時事評論員楊凱淦相信,這次租金政策的改變對賀謹政府來說是必要之手段,因為他早前承諾要給予400元的租金補貼已經打水漂,惹得許多租客不高興,而今賀謹政府又碰上十幾年來第一次租金漲幅逾4%的高水位,如果不採取一些措施,恐怕惹得民怨沸騰。只能怪當初賀謹缺乏足夠的思考,任意丟出400元租金補貼的說法,因為這個想法連綠黨都不支持。任何人都可想得到,如果政府補貼了400元,這400元一定會被市場吸收,房東將主動抬高租金價格,最後租戶不會得到什麼好處。
(下轉B5版) 一開始賀謹就拿石頭砸自己的腳,現在自然面臨舉步維艱的窘境。
卑詩省華人地產專業協會會長譚清華表示,政府不要只會打壓房東,因為這對房屋供給沒有幫助。現實是房東的負擔已經很大,物業稅年年高漲、公用事業的開支亦不斷上漲,一些公寓單位的月管理費年漲幅都逾5%、甚至10%。如今已經有許多房東抱怨本省的法規只保障租客權益、漠視房東權益,遇上惡房客的案例層出不窮,如果房東覺得風險大、加上幾乎無利可圖,將更降低出租房屋的動力,如此而言,豈不使市場出租房供應量更少?
整個大溫地區長期有慢性租賃供應短缺困擾。每年,CMHC的租賃市場報告都顯示令人沮喪的訊號,因為無論在溫哥華、或是新西敏市、素里、楓樹嶺等區域,空置率都在1%以下。
卑詩大學地理學博士Craig Jones表示,租賃房供需失衡主要是聯邦政府在90年代早期沒能建造足夠的出租房屋的結果,加上對私營建商來說,建造共管公寓的獲利要遠遠高於建造出租房。
加拿大統計局報告說,近1/4的加拿大人將超過30%的收入用於住房費用,甚至有些人高達50%。Jones說,這些統計數字表明,許多人生活在不穩定的居住環境中。「這樣的境地是幾十年來忽略了出租房系統的結果,就算政府有大刀闊斧的決心,解決這個問題至少需要10年的時間。」
空置率如此低,省府與市府恐怕不能緊靠財政手段來解決,如果只是開徵空屋稅或是限制租金漲幅,都只是治標不治本的作法。
HQ Commercial的負責人David Goodman說,研究數據顯示:溫哥華市在2017年僅錄得800套新套房,預計從2018年到2020年每年將有1,500套。數量本已不多,就怕未來興建的動力更低。目前大溫地區有大約有2萬個私人資助的專用建築租賃單位正在提議、批准或正在建設中,總投資額約90億元,如果順利,可望在5年內準備就緒。
但正值市選,房屋可負擔性問題成為頭號議題,有些政黨或候選人卻妖魔化房東,或是不斷批評私營建商與物業管理者,還有組織宣傳要凍結未來4年的租金漲幅。這些聲浪若愈來愈大,只會導致租賃市場更萎縮。
租賃建築公司面臨著飆升的土地和建築成本,並努力應對新增的市政費用和社會住房單元的整合要求,現有租賃建築或新開發項目的投資流程常面臨變幻無常的風險。如果省市政府只加重繁瑣官僚的程序,或是扼殺投資環境,原本打算興建租賃房的建商可能縮手,所謂計畫中的幾千幾萬個新租賃單位恐將消失,進一步加劇供應問題。
David Goodman敦促政治家和規劃者創造一個有利於快速發展的租賃市場和社會住房的工作環境。提供足夠的密度、消除或降低開發費用並大大減少審批流程,方是一個良好的開端。

溫哥華近期的藥方掌聲噓聲都有
可負擔性危機最大的城市-溫哥華,對於增加房源供應的舉措相對較多,但每一次新政策推出,總獲得正反兩極化聲音。
幾年前的「後巷屋」〈laneway home〉鬧得沸沸揚揚,但似乎人們逐漸接受其存在,政策運行的結果並不如人們所擔心的那樣糟糕。。如今溫哥華市政府又再下一城,日前剛決定允許全市絕大部分獨立屋社區可申請改建成「雙拼屋」(duplex)。
新政策適用於溫哥華市內全部68,000塊獨立屋地皮中的67,300塊地皮。唯一被排除在外的獨立屋社區,為西37街至西49街、Granville街與Cypress街包圍的社區地皮。該片社區因「地產面積大而不規則,具有歷史價值的獨立屋眾多」,所以不宜更動。
支持者認為此舉有望增加溫哥華的房源和居住密度,受到住房可負擔性支持者的擁護;不過有不少市民對此新規定提出質疑,認為房價可能因此受到打壓、社區特色恐隨之流失。
執政的偉景溫哥華市府團隊在市選前匆匆拍板定案,遭到不少批評,有民眾認為應該等到下一屆新市議會再做決定比較合適。市長羅品信(Gregor Robertson)指出,溫市超過一半面積的土地被劃為獨立屋區,而獨立屋是絕大部分市民所無法承擔的。他說:「這個(政策)不是一個萬能藥,但它是為市民提供更多住房選擇的重要的一步。」因為溫哥華人口只會愈來愈多,如今已達60多萬人,2040年時將突破100萬人口,提高密度的舉措乃必要之路,他更「希望下一屆當選的市議會能進一步採取措施,讓我們看到更多的三拼屋、四拼屋等出現在市面上。」
當然,就算雙拼屋林立,也不能讓人人買得起,溫哥華市府首席規劃師Gil Kelly都承認,現在市內的雙拼屋價格高達100萬至200萬元。但她說,市政府希望提供多種選項,讓房源供應增加,例如後巷屋的成功經驗。當房源愈多時,租金上漲壓力會降低、房價漲幅亦會受壓,儘管只能起到輕微的改善作用,卻都是值得前進的方向。
時事評論員吳權益移民溫哥華數十年,一直住在溫西獨立屋,幾年前賣獨立屋搬入城市屋,他認為除了家庭可以有多餘資金運用外,對實際需求來說亦比較符合經濟效益。他說,許多人住著用不著的大房子,這對於人口密度高的城市來說是種奢侈浪費。溫哥華不可避免地已經逐漸朝向國際大都市邁進,要讓新老居民都能宜居生活,人人都需要調整心態。若一昧抱著不願社區風貌被改變的思維而行,根本不切實際。
西門菲沙大學公共政策副教授Josh Gordon說,從2016年省府推出外國買家稅後,一系列打房措施出爐,配合利率上升的步調,已讓房地產市場降溫。這是個可以理性思考的好時機,進一步讓政府、規劃者與建商都琢磨,如何繼續為可負擔、持續發展的健康房屋市場打造新方向。