中加商業地产投資回報率對比

 

 

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旭峰地产   白冰峰、 馮 旭

 

近几年,隨着越來越多的海外移民來到加拿大,對投資加拿大商業地産的需求日益增多, 而BC省府不久前出台的15% 的房产转让税, 更推动許多本地及海外投資者将眼光转向商業地産領域。

日前本地地産界資深專業人士白冰峰、 馮 旭联合撰文, 對投資加拿大商業地産的相關問題做了比較硏究和深度分析,供投資者參考:

目前市場上投資人士把目光投向商業物業類項目,諸如購入小型出租公寓樓、市區及郊區的店面、小型辦公樓等,或者置業投資、土地開發、物業銷售、購買PLAZA、加油站、小型地産開發項目等。據加拿大《星島日報》報道,根據加拿大最新一份商業地産報吿指出,外國投資者去年在溫哥華商業地産市場投資近6億加元,佔加拿大全國的逾四成。 同時,中國是繼美國後,第二大投資加國地産的外資。

商業地産集團高力國際(Colliers International)發表的硏究報吿顯示,2015年下半年,中國投資者佔加國商業地産投資的42%,同比上昇5%。不過,美國仍是最大外資來源,由2014年下半年的27%,攀升至2015年下半年的48%。至於歐洲則由2014年的15%,縮減至去年的10%。

今年2月,總部設于中國北京的安邦保險公司(Anbang Insurance Group Co. Ltd )宣佈,購入溫市中心著名商廈本托爾中心(Bentall Centre)4幢建築物的66%股權,涉及投資金額達10億。

但商業地産投資需要較爲複雜的知識與技術分析,投資者最關心的是成交價格和收益比率. 加拿大商業地産投資回報率如何計算呢?加拿大商業地産投資價値大嗎?

商業地産投資回報率(Capital Rate)          商業房地産投資,或叫收益型房地産,是指爲了獲得投資收入而購買的房地産。加拿大商業地産投資基本包括:工厰、零售、辦公室、土地、農場等。民用房地産項目之外的一切以營利性爲目的的地産、房産、及工商業項目,這些項目中所含有的一切動産、不動産、無形資産以及庫存量等統稱爲商業資産,商業地産的買賣實際上是商業資産的交易。

商業資産的投資回報率是指:每年營運的稅前凈利潤與資産轉手成交價之間的比値.在北美商業地産市場常用的Cap rate/出租凈回報的計算方法,是根據已經合約確定的每月或者每年租金,投資者實際能拿到的收入來計算的。(租賃/租金凈回報率=年租金收入/買家*100%)

如果一個星巴克,賣價100萬美元,年租金收入50000美元那么租金凈回報率就是:50,000/1,000,000 * 100% = 5.00% 。該回報率算法將投資周期按每年計算,以投資人持有該物業期間每年從該物業中實際産生的收益計算爲主。

目前加拿大商業地産市場,各類商業資産的投資回報率基本上都處于3%至15%之間,而這一比例的區間歷來都被認爲是相對合理的區間。當然,不同的地域、行業、環境、管理等等也決定着回報率的高低差別。

在影響投資回報率的諸多因素中,地域差異是最爲重要的。地區(地段)越是發達和熱鬧,地價就越高,回報率也就越低。就加西地區來説, 溫哥華市中心(Downtown)的投資回報率一般在3%到4%之間;中心地區的幾大城市範圍內(溫哥華、西溫哥華、本拿比、列治文等地)回報率一般爲5%至6%;外圍城市則可以達到6%至8%;溫哥華地區和菲沙河谷之外的地域,商業地産(資産)的投資回報率可高達8%至10%以上。

投資回報率是影響投資決策的最重要因素,也是商業資産上市定價的主要參考依據。

舉例來説,在投資回報率5%的地區,如果稅前凈利潤爲每年40萬加元,則此項物業上市的價格就會在800萬左右。在稍稍偏遠的地區,回報率可能達到10%,如果稅前凈利潤同樣爲每年40萬加元,此項資産上市的價格就可能在400萬左右。

 

中加商業地产投資回報率對比

在很長一段時間內,我們商業地産部接到不少客戶咨詢項目時,同時也詢問加拿大投資回報率是如何計算的,爲什么和中國的投資回報率相差比較大,並且沒有中國回報率高。

商業資産的轉手都涉及到較大的投資額,投資收益的核算當然是至關重要的。很多中國的投資者説,中國的商業資産投資回報比例要比加拿溫哥華哥華地區高得多,可以達到20%至30%。相比較,這邊的比例太低。但客觀地理解是:基本條件不同、風險値不同、社會環境不同,回報率當然不同.中國的商業資産是沒有土地産權的,市政發展規劃基本上沒有長期的打算,隨意性很強。反觀加拿大,商業資産擁有永久性的土地産權,個人財産不可侵犯是加拿大立法的根本條件之一。市政規劃和城市發展要徵求民意. 加拿大商業資産的投資回報,最大的特點是長期的穩定性。由於永久性産權的存在,只要維護和保養得當,資産的保値和增値是不成問題的.

加拿大的地産收益很高,年均收益率達到了11.7%。同時,加拿大有着堅實的經濟和銀行體系,以及高質量的敎育和醫保體系。而且,與中國房産受制于70年的産權期限不同,加拿大商業地産具備永久所有權。

英國一家國際地産開發公司Grosvenor最近發佈的一份硏究報吿中説,對房地産投資者來説,加拿大是一個非常可靠的長期投資地,溫哥華和多倫多都是進行長期投資的首選城市之一。在加拿大投資房地産的獲利機會比中國更有吸引力. 與美國相比,認爲加拿大的投資收益更高,投資者可以更低的價格買到收益更高的房産。此外,美國市場的競爭更加嚴峻。因此, 在加拿大投資商業地産現在是一個新的機會。