买卖大温商业地产需要专业的商业地产经纪

 

冯旭(MIKE FENG) 白冰峰(KARL BAI)

自卑诗省政府从今年8月初开始对海外买家征收15%的转让税之后,大温地区房市逐渐变冷,近两个月来多项数据表明,房屋交易量节节下跌,房价也开始下滑。但与此形成对照的是,大温地区的商业地产市场却开始发烧。大温商业地产种类繁多,有上居下铺的商铺,大、中、小型Plaza,加油站,咖啡店,出租公寓楼、工业及商业开发用地等等,应有尽有。那么,哪一款最适合投资者商业投资需要呢?笔者认为,只有聘请具有丰富商业地产经验的地产经纪, 才能够帮助投资者抓住商机,创造财富,同时避免因选择不当造成的投资错误。

众所周知,大温商业地产分类有多种,例如零售、办公楼、工业厂房等等。那么,如何评估这些商业地产呢?与住宅地产最大不同, 商业地产其售价的决定因素主要为投资回报比,其实就是同等投资额度下的租金回报情况。租金在很大程度上取决于周围经济商圈的发达程度,交通的便利程度,人口的稠密度和道路的车流量。然而,经济商圈的发达程度很多时候主要依赖于人口的稠密程度,但是也有少数商城位于商业集中地带,或是旅游胜地,位置优越,交通便利,不依靠于本地居民的消费力。投资者在关注投资回报比的同时,也需要关注租客本身的质量。

那么,如何为投资者甄选适合的商机,就需要商业地产经纪具有很高的专业性。目前在大温地区, 有很多提供商业地产投资的机构和经纪。这些机构和人员层次不一,专业不同,尤其对大温地区不了解的海外人士和新移民难以分辨,因选择不当造成的投资错误,不仅造成了巨大的损失, 而且有的还引来纠缠不清的法律诉讼。

总体而已,在大温地区从事商业地产投资服务的人士可以分为两大类:机构方面为地产经纪公司和律师行,人员方面则主要是地产经纪和律师。原则上讲,凡是取得地产牌照的普通地产经纪,都可以从事商业地产投资买卖业务。但商业投资种类繁多,牵涉面广,而普通的地产经纪由于往往专精于某一地区的住宅市场,在商业地产市场分析、前瞻展望和全局把握方面,存在知识储备不足的情况,因而会造成这一行业良莠不齐的状况。另外,大温地区有一些律师也从事商业地产投资服务。由于商业地产投资不同于一般的房屋买卖,所涉及的法律项目内容繁多,律师在提供法律建议方面具有很大优势。但律师毕竟是以法律服务见长,对大温商业地产市场行情和走向,缺乏基本的知识储备和长时间的系统跟踪和研究,提供不了全局性的投资分析和建议。为了更好地帮助投资者在大温商业地产投资中,分析经济形势,把握商机,需要商业地产经纪提供专业商业投资财务分析,商业地产市场分析,商业地产投资用户决策分析和商业地产投资分析等投资服务,为投资者的成功投资保驾护航。

在大温地区,商业地产的购买通常的流程包括地产选择,合同签订,最后核查以及商业地产交接四个步骤。在商业地产选定之后,买卖双方在各自的地产经纪协助下,签订购买合同。合同除规定售价、交割时间、法律条款外,另通常有四个保护买家的条件:包括投资者申请到合适的贷款;商业地产通过专业验房师的认证;1个月左右的实地考察,核实所有财务数据,进行财务调查;地产结构调查;根据客户和地产本身的情况,还要进行用途调查和环境调查;最后,是商业地产的购买通过律师的核实,以保证产权。在合同签字之后的30-60个工作日内,买方需要跟银行确定贷款,通过专业验房师保证房屋结构、质量符合自身要求。前两个条件将被移除。在合同规定的时间内,买方将逐步接手卖方业务,在商业地产实地进行考察,与每个商家核实租金、租期;接管卖方自身经营业务。这一时期主要给买家足够的时间,对卖家在合同签订前提供的所有税务,经营数据进行考证。如一切属实、满意,第三个条件移除。最后,在合同规定的交接日期前,律师会负责在相关部门查询该地产的所属情况,是否有抵押,保证买家利益,并协助购买所有权保险,清算与卖家的租金、地税、水电气等收入以及费用等,这一系列的细节问题。由此可以看出,作为一名专业的商业地产经纪,既要具备商业地产投资的专业知识,又要全面了解商业地产交易的具体操作流程。明出

随着目前大温商业市场日益火热,越来越多的本地及海外人士都对商业地产感兴趣。大温地区作为加拿大首选的移民地区,每年有近10万人的海外移民和近3万留学生的涌入,对于房地产行业的影响是显而易见的,这也是大温住宅价格逐年攀升的主要动力。也正是这种潜在的供需关系的差异导致大温商业地产,相对已经疯长的民用住宅,有更好的性价比和升值潜力。从最近几年(尤其是过去2年)的商业地产交易数据来看,越来越多的投资者已经看到了大温商业地产市场巨大的潜在价值,开始逐步进入商业物业的投资领域。但是,由于大部分海外投资者对这里的大环境还不甚了解,常常希望能够得到像海外一样的高额利润,在投资方面存在地区差和许多误区。因此,就需要具有专业背景的商业地产经纪对他们进行耐心地解释和帮助。 转载请说明出处

总而言之,面对大温商业地产投资的广阔前景,选择专业的商业地产经纪, 才能最大限度地保证投资者在做商业地产投资时的利益,帮助投资者做出正确的判断,抓住商机,避免投资失误。