商业地产投资应考虑的风险因素

旭峰地产    白冰峰 (Karl Bai) 冯旭 (Mike Feng)

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不同商业地产投资者有不同的需求和预期,但也有一些普遍需要考虑的因素。商业地产投资是有风险的,因为投资者对未来只是一个预测,并不能决定未来。投资者做出决策时只是根据自己的知识和一些假设,如果投资的结果比假设的好,投资者认为自己运气好;如果投资结果比假设的差,投资者可能会觉得自己运气不好。

投资商业地产所需投入的资金和为了获得最大回报所需持有地产的期限对投资者带来特有的风险。这种特有的风险体现在为了在商业地产投资中具有竞争性,投资者往往需要投入较大的资金,并且这些资金要被占用较长的时间。许多外部因素会影响商业地产投资,这些因素在很多程度上又是投资者不可控制的。与在同一市场竞争者开发类似的物业,社区和邻里的变化,金融市场的动荡,随着市场变化而做的设计变更,技术更新要求建筑设计做出更改等都会影响到商业地产投资的收益。具体有以下风险因素:

持有期。投资者持有物业的时间是一个很重要的因素,投资者需要不断的观察、分析所持商业物业的经济状况,并在必要时做出持有时间的调整,将持有时间调整的比预期的持有时间长或短。

经营状况。商业地产的经营主要是将物业出租给客户。租户的需求会随着国际的、国内的、地区的、本地的经济状况的变化而变化,这些经济状况具有不确定性,会随着经济大环境,诸如石油价格、利率、通胀、消费者信心等因素变化。

流动性。流动性是指在物业价格没有折扣或本金没有损失的情况下变现的速度。商业地产被认为是流动性较低的物业,因以现值出售商业地产物业需要花费较长的时间。买方一般需要对拟购物业做较长时间的调查研究且预期较大幅度的降价。为了获得公平的销售价格,卖方往往需要较长的时间做市场推广。

可售性。可售性是指商业物业变现的难易程度。在活跃的市场中物业容易被售出,但不能保证能获得卖方预期的价格;在市场低迷时,即使降价,也不一定能很快售出。

金融杠杆。金融杠杆是指借一部分钱来购买商业物业,借的钱比购买总价的比率称为LTV(Loan to Value)。LTV 高增加了借贷风险,纯经营收入(NOI)小的变化就会引起还贷后现金流大的改变。

资本市场。投资者投资商业地产的愿望取决于在资本市场取得贷款的难易程度和贷款的成本以及和其它投资工具获利的比较。

管理成本。管理分为两个层面:资产管理和物业管理。资产管理涉及投资的财务状况监管和必要时进行的调整;物业管理涉及物业的日常运营和维修保养。管理的风险在于管理经理能否做出正确的决定和有效地运营资产和物业。

环境。商业物业的价值会受周围环境条件的影响,如物业被以前业主和邻近的物业污染,物业的价值就会大打折扣。

其它风险。除以上所列的风险外还有其它诸多风险,如物业的物理缺陷、地震、飓风、恐怖袭击等。而最大的风险往往是购买时未发现的风险。投资者可通过购买保险和进行多元化投资来规避风险。