商业地产投资应考虑的风险因素

 

 

 

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白冰峰 (Karl Bai)  冯 旭 (Mike Feng)

 

 

不同商業地産投資者有不同的需求和預期,但也有一些普遍需要考慮的因素。商業地産投資是有風險的,因爲投資者對未來只是一個預測,並不能決定未來。投資者做出決策時只是根據自己的知識和一些假設,如果投資的結果比假設的好,投資者認爲自己運氣好;如果投資結果比假設的差,投資者可能會覺得自己運氣不好。
投資商業地産所需投入的資金和爲了獲得最大回報所需持有地産的期限對投資者帶來特有的風險。這種特有的風險體現在爲了在商業地産投資中具有競爭性,投資者往往需要投入較大的資金,並且這些資金要被佔用較長的時間。許多外部因素會影響商業地産投資,這些因素在很多程度上又是投資者不可控制的。與在同一市場競爭者開發類似的物業,社區和鄰里的變化,金融市場的動蕩,隨着市場變化而做的設計變更,技術更新要求建築設計做出更改等都會影響到商業地産投資的收益。具體風險因素:
持有期 投資者持有物業的時間是一個很重要的因素,投資者需要不斷的觀察、分析所持商業物業的經濟狀况,並在必要時做出持有時間的調整,將持有時間調整的比預期的持有時間長或短。
经营状况 商業地産的經營主要是將物業出租給客戶。租戶的需求會隨着國際的、國內的、地區的、本地的經濟狀况的變化而變化,這些經濟狀况具有不確定性,會隨着經濟大環境,諸如石油價格、利率、通脹、消費者信心等因素變化。
流动性 流動性是指在物業價格沒有折扣或本金沒有損失的情况下變現的速度。商業地産被認爲是流動性較低的物業,因以現値出售商業地産物業需要花費較長的時間。買方一般需要對擬購物業做較長時間的調查硏究且預期較大幅度的降價。爲了獲得公平的銷售價格,賣方往往需要較長的時間做市場推廣。
可售性 可售性是指商業物業變現的難易程度。在活躍的市場中物業容易被售出,但不能保證能獲得賣方預期的價格;在市場低迷時,即使降價,也不一定很快售出。
金融杠杆 金融杠桿是指借一部分錢來購買商業物業,借的錢比購買總價的比率稱爲LTV(Loan to Value)。LTV 高增加了借貸風險,純經營收入(NOI)小的變化就會引起還貸後現金流大的改變。
资本市场 投資者投資商業地産的願望取決于在資本市場取得貸款的難易程度和貸款的成本以及和其它投資工具獲利的比較。
管理成本 管理分爲兩個層面:資産管理和物業管理。資産管理涉及投資的財務狀况監管和必要時進行的調整;物業管理涉及物業的日常運營和維修保養。管理的風險在于管理經理能否做出正確的決定和有效地運營資産和物業。
环 境 商業物業的價値會受周圍環境條件的影響,如物業被以前業主和鄰近的物業污染,物業的價値就會大打折扣。
其它风险 除以上所列的風險外還有其它諸多風險,如物業的物理缺陷、地震、颶風、恐怖襲擊等。而最大的風險往往是購買時未發現的風險。投資者可通過購買保險和進行多元化投資來規避風險。