商業地産投資中經濟基本面分析

白冰峰(Karl Bai) 馮旭(Mike Feng)

經濟基本面分析用來判斷當地的産業生産的産品和提供的服務,除本地消費外是否有剩餘向其它市場輸出,這些産品和服務在其它市場具有競爭優勢,通過輸出這些産品和服務,能有資金流入到本地經濟。經濟基本面分析的理論依據是:本地經濟增長靠的是本地的産業能爲外部其它區域提供産品和服務。

經濟基本面分析可以預測經濟的發展。經濟基本面分析方法可追溯到1916年,它由一位德國社會學家首先提出,之後它便作爲分析當地經濟的一種基本方法。儘管某地區輸出産品和服務的活動一直被作爲預測當地經濟指標的方法,但直到二次世界大戰後它才引起區域經濟學家們的普遍重視。
經濟基本面分析的假設。經濟基本面分析提供了一個簡單有效的方法描述當地就業結構和人口增長的關係,爲了分析就業、産業結構、人口之間的關係以及評估人口和經濟增長的潜力,經濟基本理論做瞭如下假設:
–國家的經濟是一個封閉的體系,沒有任何進出口
–當地經濟是開放的,它輸出産品和服務,收回資金(輸出爲導向的收入)
–在經濟基本面分析期間,基本雇傭和非基本雇傭保持不變
–在人口預測期間,總就業和總人口保持不變
經濟基本面分析的兩個步驟。經濟基本面分析是分爲兩個步驟的過程,過程的第一步驟就是對當下就業市場 的瞭解,並確定第二步驟需要的放大倍數,這些放大倍數與人口就業比率可以通過現有經濟狀况按一定方法計算。
現有經濟基本狀况。當地現有基本經濟狀况的定位可以通過考察不同行業的生産水平和産品的潜在輸出能力,通過分析就業模式找出對就業産出以及以成品輸出爲導向的重點行業。這可以通過衡量某個行業或領域對經濟基本面貢獻的百分比來獲得。第二步驟是對未來經濟基本狀况的預測。根據第一步驟確定的放大倍數,計算未來經濟的基本狀况。在過程的第一步驟中我們確定了經濟基本狀况的分類,估計了基本的就業狀况,確定了總的就業狀况;確定了總的人口狀况。在過程的第二步驟,我們運用這些指標預測未來總的就業狀况和總的人口狀况,具體是估計未來基本就業狀况、通過倍數預測將來總體就業情况、通過人口就業比率確定將來總的人口數量。
經濟基本狀况放大分析的局限性。這種方法在分析局部地區經濟、幫助做出重大決策時被廣泛運用且行之有效,正因爲如此,我們應注意到這種方法的一些局限性:
–這種方法重點強調了區域經濟增長的需求部分(産品服務輸出),而對供給部分如引入新産品重視不夠
–足夠的産品輸出數據不容易收集,無論在局部地區或整個區域,獲得這些數據的成本和時間要求都比較高。但時至今日,能克服這一缺點的好方法還未被找到
–這種方法沒有考慮外部區域發展因素的變化,諸如:勞動力、人口流動、資本流動、稅收政策等
–這種方法只考慮了産品輸出,並假設供求關係的其它因素相對穩定,因而它只適合於經濟基本面的短期分析。