如何寻找商业地产投资中的机会

白冰峰(Karl Bai)      冯旭(Mike Feng)

 

在以前几期的商业地产专栏文章中我们分别介绍了办公室地产投资分析、工业地产投资分析、零售业地产投资分析和商品住宅物业投资分析,这几类商业地产投资均离不开土地,如何在商业地产投资中获得合适的土地,是投资者应完成的首要任务。在寻找土地的过程中,存在着使投资者利益最大化的机会与策略。

首先要充分了解当地政府的长远规划(如列治文目前的规划是到2041年),这种规划一般以OCP(Official Community Plan)的形式确定下来,是政府审批Rezoning 、颁发开发许可证(Development Permit)和建筑许可证(Building Permit)的依据。投资者拟投资开发的商业物业种类要与政府在该区域规划的功能相一致,并在方案设计中要考虑到对社区可做的贡献和可持续发展的要求。如有些区域政府希望开发商能开发一些可负担性物业,另一些区域则可能要求开发包含一些服务设施(小超市、活动中心、老年人服务设施等)。

以超前的眼光获得土地,使投资者的收益最大化。投资者通常的做法是购买大片的土地,甚至是已经获得DP(开发许可证)的土地,但这类土地价格一般比较昂贵,因卖家已经不是第一手卖家,有的已投入资金和时间进行过土地整合和相关手续的审批。使投资者收益最大化的做法就是以前瞻性的眼光寻找目前还不是成片的商业用地,但通过重新规划可以改变成商业用地的区域。温哥华的Oak 街、Cambie街和Marine AVE;列治文的三号路沿线都是把相邻的单个住宅或小商铺单独收购后连成片进行开发,这样做可以大大降低土地购买成本。

善于发现具有开发潜力的地段。当一个区域已经进入如火如荼的开发阶段后(如温哥华的Cambie走廊、列治文的3号路沿线),介入的成本就很高。但我们可以以这些成功案例为参考,去市场中选择其它未来具有开发价值的地段。如今年夏天提出的在温哥华东Renfrew社区开发高层公寓的方案就可以启发投资者在该区域收购一些土地。温哥华其它区域沿街的一些房子也值得投资者关注,如Kingsway沿线,King Edward 街部分地段。King Edward主路街角大都开发成商业地产了,但中间路段还没有开发;41街和49街沿街的开发也未真正启动。收购这些沿街的旧屋连成片,通过重新规划变成商业用地进行开发将会为投资者带来丰厚的回报。当然,在具体投资前,要做好尽职调查。

适量持有土地。为了保证商业地产开发的连续性,适量持有待开发用地也是一个投资策略。采用这种策略一般持有土地时间较长,因而要考虑持有成本。最好旧的物业能有一点使用价值,在拆掉前能产生一些现金流。对于实力雄厚的投资者可重点考虑物业的升值空间,如某公司购买了Molson啤酒厂的老厂房基地,就是想等待机会将其变成黄金宝地。