浅谈加拿大养老地产的发展前景

作者   白冰峰  (Karl Bai)   冯 旭 (Mike Feng)

 

近年来,加拿大养老地产正吸引着无数海外及本地投资者的关注。养老地产作为一种有别于其他商业地产的资产配置,抗经济衰退能力最强,特别适合长期持有。许多重量级的投资客已经开始进入加拿大的养老地产市场。据加拿大《环球邮报》11月29日报道称,中国安邦保险集团目前正打算出资10亿加元以股权控制的手法买下英属哥伦比亚省(BC)最大的连锁养老院。如果联邦政府批准这一收购计划,安邦保险未来将在BC省医疗看护服务领域扮演至关重要的角色。作为专业的投资者,有必要了解加拿大养老地产的投资模式,才能正确把握风险,抓住机遇。

养老地产是一种介于多单元住宅 (Multi-family) 与酒店之间的一种商业地产类型。在过去的五年中,加拿大的养老地产的发展迅猛,在资本不断涌入的同时,其资产回报率(Cap Rate)屡创历史新低。养老,这个曾经的“小众”地产市场,正随着加拿大人口老龄化的加剧而吸引着越来越多的机构投资者、房地产基金公司以及私募股权投资者。

 

养老地产需求的攀升主要源于北美第二次世界大战后的“婴儿潮(Baby Boomer)”。例如,在1946至1964年中,美国共有7590万名婴儿出生。在2011-2029年间,这些人会相继满65岁,并占美国总人口的20%之多。加拿大的情况也大致如此。除了人口老龄化,加拿大的人口的平均寿命也在逐年上升。1972年时,65岁以上人口的平均预期寿命为15.2年,而这一数字在2015年时攀升至20.4岁。据统计,25%的65岁以上人口寿命将达到90岁,10% 的寿命将超过95岁。在为来的几十年中,加拿大的老年人口对专业护工的需求将会逐年增加。

 

与其他商业地产入住率对比,加拿大的养老地产的总体入住率一直以来都相当稳定,即便在2008年经济危机时,其数值都维持在90%左右。 

 

在加拿大养老地产市场,养老地产类型主要根据住户的身体状况所需医疗服务的级别来划分。

 

1)老年公寓 (Senior Apartment)

传统意义上的老年公寓一般针对低收入或有经济适用房需求的个人,但新兴的老年公寓更着眼于那些个人出资、不需要捆绑服务(例如: 饮食,打扫) 、年龄较低、身体也比较健康的老人。这样的公寓虽然提供很多公共设施,但其服务程度却不会像“自主生活型”那样高。

 

2)自主生活型 (Independent Living)

在所有类型的养老地产中,“自主生活型”的发展最佳,平均入住率在2015年第四季度达到91.5%。如今,“自主生活型”已经取代“看辅助护型”成为抗经济危机最强的地产,吸引着大量开发资本。为了吸引更多“婴儿潮”时期出生的老人,许多“自主生活型”养老社区的设计更加现代,在扩大室内面积的同时配以高级装潢(如大理石台面、高档家用电器、实木地板等)。除此以外,很多养老社区还建在了市中心重新开发的地块,便捷的地理位置使老人可以步行到达附近的餐厅、商店和文化景点。

 

3)辅助看护型 (Assisted Living)

经营此类地产需要相关医疗牌照。由于住户不能完全独立生活,需要不同程度的个人服务及医疗帮助,失忆老人看护(Memory Care) 就常被归于此类。由于看护型地产的抗经济衰退的能力强、项目规模小、开发成本低,因此吸引了大量投资者。

 

4)医疗康复型 (Nursing)

此类养老地产包括由公费医保支付的长期看护(Long-term care)和由公费医保、保险公司或个人支付的短期复原看护(Short-term habitation care)。虽然康复型社区的市场份额很大,但其新建速度缓慢,许多新开发项目仅为替代淘汰的老旧设施。另外,下降的入住率无疑也影响了开发商对这一类地产的兴趣。

 

据专业人士报道,加拿大养老地产最近十年来的总体租金增长为2.25%-3%。在过去的两年内,其租金增长一直高于通货膨胀,其中“自主生活型“养老的租金增长更是达到了金融危机后的最高水平。虽然养老地产近年来的Cap Rate 屡创新低,目前在5%-10%左右,但其回报持续高于其它商业地类型。由于当前投资者倾向保守型投资,核心地区的A级地产的售价仍具竞争性,而B级和C级地产市场则趋于平缓。

 

目前,投资加拿大养老地产的有以下优势:

首先,需求强劲:基于加拿大复苏的经济、工作机会的逐年增长、稳定的消费者信心指数、蓬勃发展的房地产市场、及以不断增长的老年人口,养老地产将会成为加拿大未来10年人们最关注的投资话题。

其次,回报率高:在过去的7年内,养老地产在总回报(Total Return),增值回报 (Appreciation Return),以及收入回报(Income Return) 三方面均超过其他商业地产投资。

第三, 现金流稳定,抗经济衰退的能力强:即便是在2008金融危机时期,养老地产的租金及入住率都比其地产类型稳定。

 

同时,投资加拿大养老地产,也应该注意防范市场风险。 由于现代养老地产的公共设施和服务要求的提升,其造价成本往往较高,因此售价一般在$2000万以上,常常使得预算较低的投资者望尘莫及。另外,基于该类地产的特殊性,很多养老地产需要有相关经验的管理者和专业护理人员参与,对于在加拿大没有投资团队支持的投资者来说无疑是一个挑战。除此之外,人员成本的提高也成为投资者需要考虑的问题。不得不承认,养老地产的总体需求要低于普通公寓。

 

总之,加拿大养老地近些年来吸引着无数中外投资者的关注。作为一种适合长期持有、抗经济衰退能力最强的资产配置,加拿大养老地产的整体规模和服务品质正在进行着质的改变,也带来了养老业蕴藏的巨大潜力。展望未来,加拿大养老地产一定会蓬勃发展,投资者要尽早把握投资机会!