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新官上任 三把火:农地、空置税、可负担房屋

时间:2018-11-10
溫哥華列治文的房產投資者,可要暫時停看聽了……
 
      列治文限建农地
11月6日,大溫各城市的市長與市議員們宣誓上任,正式拉開未來4年市政新局的帷幕。所謂新官上任三把火,在選舉期間各市長均承諾出關於房屋土地政策的競選綱領,如今當然要展現魄力,開始兌現支票。
列治文市議會動作最快,11月6日隨即通過市議員Harold Steves提出的動議,限制農地保留地〈Agricultural Land Reserve,簡稱ALR〉上興建住宅物業的面積,上限由100平方米(約10,763平方呎)降為為500米(約5400平方呎),房屋層數最多為兩層,底層佔地最多為總建築面積的六成。
市議會表決前讓一些旁聽民眾發表意見,但沒有太大爭拗。列治文居民John Rosten認為500平方米仍然太大,應該要降至300平方米,才能遏止炒作農地的風氣。列治文農民Ben Dhiman則指出,一昧限制農地限建的作法只是擾民,是不負責任的管理方式。不過本屆選舉結果清楚顯示列治文選民對農地問題高度重視,因此市議員全票方式通過。
Harold Steves的動議還包括一則,就是7天之後才收到的新農地住宅建築申請,必須要根據新附例的條件來審視。他解釋,這就是一項凍結令,即根據現有規定所提出的農地住宅申請將在7天內終結。他說,省府本周亦提出農地限建法案,但還需要在省議會辯論通過,無法預知正式成為法律的時間表,而市府新附例撰寫亦需一些時間,鑑於市府收到的農地住宅申請已經夠多了,所以必須盡快把門關上。
列治文雷厲風行的農地限建政策並不出奇,因為在本屆選舉中,農地限建就是最炙手可熱的話題之一。今年5月曾為農地限建案表決過一次,當時市議員中僅Harold Steves、Carol Day與市長馬保定贊成,其他市議員均投了反對票。
市選期間以降低列治文農地建屋面積上限作為競選口號的候選人Kelly Greene和Michael Wolfe成功入主市議會,加上Harold Steves和Carol Day高票連任,顯然支持限建農地深獲選民青睞。反觀,具有高知名度、競逐連任的原市議員鄧偉雄(Derek Dang)和Ken Johnston卻因為有地產商背景而被刷下,可見選民的訊息十分清楚。
 
 省府出台保护农地法案
無獨有偶,卑詩省政府11月5日亦在議會引入了農業土地委員會修正法案(Bill 52),   禁止在農業用地上建築巨型住宅,傾倒建築和其他垃圾,加大違法懲罰力度,進一步保護農業用地。
該法案與列治文市府的規範一樣,限制建造新房屋的面積上限為500平方米(約5,400平方呎)。這個房屋面積上限本是現行農業廳的指導標準,但過去允許各城市可自行制定附例規管,如今新法則規定各地市政當局制定的章程不能大於5,400平方呎上限。如果為了農業用途建築面積需要超過這個上限,須向農業土地委員會(ALC)申請豁免。對於已經存在的超過最大允許面積的房屋可繼續存在。
同時,限制在農田上傾倒土壤填充物、廢物和建築垃圾,將加大處罰力度。新處罰最高罰款100萬元和6個月監禁。
     此外,並將卑詩省所有的農業保留地(ALR)恢復為一個區域劃分(zone)。幾年前自由黨省政府認為不同地區對農地的需要不同,因此設立了兩種區域劃分(zone)結構。新立法提案廢除了兩個區劃結構,將卑詩省所有的農地恢復為一個區域劃分,明確規定卑詩省所有的農地都將受到同樣強大的保護。
1973年卑詩省設立了ALR,旨在保護適宜農業和牧業的土地。全省ALR面積約為460萬公頃,由農業土地委員會管理。該委員會是一個負責保護農業用地,鼓勵在農業用地上耕種的獨立機構。
這幾年農地上興建巨宅的情況越來越多,引發輿論關注、甚至抱怨。農業土地委員會主席Jennifer Dyson說:「一些非農民購置農地蓋豪宅巨屋,引發炒作投資風氣,侵蝕了土地正常使用的價值,讓許多真正想要耕種的農民無力負擔。」她強調,當地產的糧食〈local food〉概念很重要,才能確保糧食的可持續性,而我們只有5%的土地可用於生產食物,當土地不斷建造起大型豪宅,就是抹煞了新的和年輕一代農民的耕種機會,等於危害了所有人的糧食保障。
 
       天价农地引人侧目
去年,列治文一塊農地賣出920萬的天價,超過政府估價100倍,成了輿論的焦點。
占地20英畝,位於5號路和6號路之間的Blundell路上的農地,2017年的政府估價為8萬4264元,地稅僅為397.84元。
    有媒體報導,農地賣家是Michael Drozdowski和Dan Drozdowski兄弟,也是My Glory Farms Ltd的負責人。農地的買家是溫哥華一家名為Jia Xin Da的投資管理股份有限公司,該公司的唯一負責人是吳軒明(音譯,Xuan Ming Wu)。吳軒明的登記地址是溫哥華市中心Howe 街Georgia酒店樓上的私人豪華公寓,估計該公寓價值216萬元。
《環球郵報》2016年11月的一篇調查報導,省低陸平原地區60%的農業用地為非農民所購買,這些人幾乎都是地產投資商人。根據對2015年8月以來122起農用地產權交易所進行的分析,交易金額達到4.49億元,但土地的應稅價值僅為5200萬元,只有五分之一多一點。也就是說,與普通住宅相比,如果稅率一樣,農宅業主要少交近五分之四的稅。  (下轉A5版)
2016年省府實施海外買家稅後,農地投資熱潮更明顯。這一年,大溫地區共有122處農場土地成交,平均價格為370萬元。根據規定,大溫地區的農地出售時,僅對農地上的農舍估價徵收15%的海外買家稅,而土地是不需要繳納15%的海外買家稅的。
有一批人看準農地的附加價值,例如期望農地有一天能成功轉為商業、住宅用地從而大賺一筆。就算改變不了土地用途,農地還可以種大麻,同樣是當紅炸子雞。
地產經紀陳銓銘表示,就算農地限建政策上路,也不會抹煞投資農地的價值。說到底,「有土斯有財」的道理永遠不會改變,即便是限建5,400平方呎,還是很夠用的空間。有錢人家把農莊豪華化,不僅室內走精品風,室外有泳池、球場、果園,具有隱私性,很符合中國人的口味,這種深度體驗北美農場的感覺在北京上海的高收入階層很受推崇。若真是把農場當自家生活空間,亦是很實用的,因為大溫農地又不是位於偏僻之地,不少農地離市中心很近,衣食住行非常方便,可說是兼具愜意與便利的生活模式。
 
          温哥华增收
       空屋税、豪宅税?
溫哥華市議會團隊的登場受到各方矚目。因為這是溫哥華逾30年來首個由獨立市長領頭、無一黨派主導的市議會。甘迺迪〈Kennedy Steward〉為1986年以來首名不依附任一黨派而當選的獨立溫哥華市長;    10名勝選市議員中,  5人隸屬中間偏右的無黨派協會(NPA), 其餘5人屬中間偏左色彩: 3人來自綠黨(Greens),另2名市議員分別隸屬一城市黨 (One City) 和進步選民聯盟(COPE),左右勢力五五波。
房屋的可負擔性是溫哥華最急迫頭痛的問題。甘迺迪說,市議會的多元化非常好,因為「每一個聲音都會被考慮」,市議會能夠集思廣益,從而更好地解決溫市的住房問題。
甘迺迪在競選時提到,會將現行的空屋稅翻倍,是否會兌現呢?甘迺迪說該稅項會交由市府職員檢討,為未來的改革做好準備。
本周溫哥華市政府已經開始向房主寄出空屋稅申報的通知單,屋主必須要在2019年2月4日前完成申報。市府從2016年宣布開徵空屋稅,如果屋主不住在該物業、亦不出租該物業,則市府會收取房屋估價的1%空屋稅。2017年收了1,800萬元,預計2018年底可有3,000萬元進帳。雖然甘迺迪曾說要增加三倍的空屋稅,但該法例想要過關,還有一段路要走。
市選期間NPA的市長候選人沈觀健就不贊成空屋稅,如今NPA的市議員De Genova表示,雖然她並不反對空屋稅,但她希望有一些豁免,例如開發商等待市政廳許可的空地,或者在外地工作但需要在溫哥華擁有房屋,好方便常常來回的人,都應享受豁免權。綠黨市議員Adriane Carr亦認同豁免資格的概念。來自COPE和OneCity的新任議員Jean Swanson和Christine Boyle則支持提高空屋稅。
市議員Jean Swanson甚至還提出要課徵豪宅稅。市選期間她說對於估價500萬元以上的豪宅應額外收取1%的物業稅,這筆稅款與省府針對300萬元以上物業所收的附加稅是不同的,等於是稅上加稅。Swanson評估此稅一年可讓溫哥華市府近帳1.7億元,對於市府興建非營利的住宅單位大有幫助。
8.5萬套新房單位如何來?
甘迺迪另一個選舉承諾是:未來10年內建造85,000套新住房。他說:「在85,000套新房屋中,在政府土地上興建、由非營利組織運營的25,000個可負擔出租房最為重要。」其他的60,000個單位將由市場驅動建造。
但無論是由市政府或是私人開發商主導的房屋項目,想要在10年內興建85,000套新住房難度極高,更何況有了這些新房單位,不見得就能達到「可負擔」的理想。
溫哥華豐富住房組織〈Abundant Housing Vancouver〉成員Jennifer Bradshaw認為城市根本沒有足夠的土地來支持新市長興建非營利出租房。例如溫西不少豪宅、特色屋,不適合改建,有些舊建築若拆除改建,可能會如本拿比一樣,只是趕走了原有租客,新大樓的租約價格無法讓有需要的人負擔得起。
華人地產協會副會長李世雄說,溫哥華的可負擔性惡化有很多因素,供需失衡當然是重要一環,但就算增加了供應,也難以對可負擔性有多大幫助。因為現在土地與建築成本居高不下,建商成本攤在陽光下就是「昂貴」兩個字,如何能期待興建出的房屋可以廉價販售或出租?有數據顯示,若未列土地成本,建商興建出的租屋單位,600平方呎一居室每月需收1,800至2,000元。如果加上土地成本,租金還要再增加500元以上。依照專家建議,房租最多應佔收入的30%,若月花2500元租一房一廳,年薪豈不是要達9萬元?這哪裡是「可負擔房屋」?
建商陳思翰說,溫市政府審批建案的速度過於緩慢更讓建築成本雪上加霜,因為在等待期一樣要繳物業稅,甚至可能有貸款金額或是保險費用,有時一等就是兩三年,對很多建商來說是非常大的資金壓力。
千頭萬緒 甘迺迪難題多
不過甘迺迪說,無論如何,第一步就先從非營利性的租賃住宅開始吧!位於Cambie Bridge南端東面的False Creek Waterfront地段,就是他打造25,000個新單位的夢想之地,希望讓年收入8萬元或以下的家庭、老年人和弱勢者住得起。
但分屬不同黨派的市議會可能共同遵循配合甘迺迪理念?曾任卑詩省長、溫哥華市長的Mike Harcourt相信甘迺迪有能力讓大家一起工作,因為說到底,
住房問題是溫哥華的重中之重,除非哪一個黨派能提出更好的解決之道,否則一昧否決甘迺迪的計畫恐怕只是砸了自己的腳。
長期關注溫哥華房屋政策的評論員楊凱淦說,住房問題不僅是靠市府層面就能解決,必須有上兩級政府一起支持,而甘迺迪曾任國會議員、又是學者出身,與各級政府人員交好,這是他的利基,期望他能獲得聯邦與省更多資源來助溫哥華一臂之力。
溫哥華成為所謂的「國際大都市」還有一大段距離,但國際資金卻已源源不絕流入先行卡位,在審視房地產問題之際,恐怕還應多思考如何發展支柱產業,當資金可多元化投資時,就不會僅集中在房地產;當薪資大幅躍升時,其可負擔能力自然提高。
溫哥華市議會將於11月13日舉行第一次會議,甘迺迪的挑戰正式登場。