溫哥華列治文的房產投資者，可要暫時停看聽了……
列治文限建农地
11月6日，大溫各城市的市長與市議員們宣誓上任，正式拉開未來4年市政新局的帷幕。所謂新官上任三把火，在選舉期間各市長均承諾出關於房屋土地政策的競選綱領，如今當然要展現魄力，開始兌現支票。
列治文市議會動作最快，11月6日隨即通過市議員Harold Steves提出的動議，限制農地保留地〈Agricultural Land Reserve，簡稱ALR〉上興建住宅物業的面積，上限由100平方米(約10,763平方呎)降為為500米(約5400平方呎)，房屋層數最多為兩層，底層佔地最多為總建築面積的六成。
市議會表決前讓一些旁聽民眾發表意見，但沒有太大爭拗。列治文居民John Rosten認為500平方米仍然太大，應該要降至300平方米，才能遏止炒作農地的風氣。列治文農民Ben Dhiman則指出，一昧限制農地限建的作法只是擾民，是不負責任的管理方式。不過本屆選舉結果清楚顯示列治文選民對農地問題高度重視，因此市議員全票方式通過。
Harold Steves的動議還包括一則，就是7天之後才收到的新農地住宅建築申請，必須要根據新附例的條件來審視。他解釋，這就是一項凍結令，即根據現有規定所提出的農地住宅申請將在7天內終結。他說，省府本周亦提出農地限建法案，但還需要在省議會辯論通過，無法預知正式成為法律的時間表，而市府新附例撰寫亦需一些時間，鑑於市府收到的農地住宅申請已經夠多了，所以必須盡快把門關上。
列治文雷厲風行的農地限建政策並不出奇，因為在本屆選舉中，農地限建就是最炙手可熱的話題之一。今年5月曾為農地限建案表決過一次，當時市議員中僅Harold Steves、Carol Day與市長馬保定贊成，其他市議員均投了反對票。
市選期間以降低列治文農地建屋面積上限作為競選口號的候選人Kelly Greene和Michael Wolfe成功入主市議會，加上Harold Steves和Carol Day高票連任，顯然支持限建農地深獲選民青睞。反觀，具有高知名度、競逐連任的原市議員鄧偉雄(Derek Dang)和Ken Johnston卻因為有地產商背景而被刷下，可見選民的訊息十分清楚。
省府出台保护农地法案
無獨有偶，卑詩省政府11月5日亦在議會引入了農業土地委員會修正法案（Bill 52）， 禁止在農業用地上建築巨型住宅，傾倒建築和其他垃圾，加大違法懲罰力度，進一步保護農業用地。
該法案與列治文市府的規範一樣，限制建造新房屋的面積上限為500平方米（約5,400平方呎）。這個房屋面積上限本是現行農業廳的指導標準，但過去允許各城市可自行制定附例規管，如今新法則規定各地市政當局制定的章程不能大於5,400平方呎上限。如果為了農業用途建築面積需要超過這個上限，須向農業土地委員會（ALC）申請豁免。對於已經存在的超過最大允許面積的房屋可繼續存在。
同時，限制在農田上傾倒土壤填充物、廢物和建築垃圾，將加大處罰力度。新處罰最高罰款100萬元和6個月監禁。
此外，並將卑詩省所有的農業保留地(ALR)恢復為一個區域劃分（zone）。幾年前自由黨省政府認為不同地區對農地的需要不同，因此設立了兩種區域劃分（zone）結構。新立法提案廢除了兩個區劃結構，將卑詩省所有的農地恢復為一個區域劃分，明確規定卑詩省所有的農地都將受到同樣強大的保護。
1973年卑詩省設立了ALR，旨在保護適宜農業和牧業的土地。全省ALR面積約為460萬公頃，由農業土地委員會管理。該委員會是一個負責保護農業用地，鼓勵在農業用地上耕種的獨立機構。
這幾年農地上興建巨宅的情況越來越多，引發輿論關注、甚至抱怨。農業土地委員會主席Jennifer Dyson說：「一些非農民購置農地蓋豪宅巨屋，引發炒作投資風氣，侵蝕了土地正常使用的價值，讓許多真正想要耕種的農民無力負擔。」她強調，當地產的糧食〈local food〉概念很重要，才能確保糧食的可持續性，而我們只有5％的土地可用於生產食物，當土地不斷建造起大型豪宅，就是抹煞了新的和年輕一代農民的耕種機會，等於危害了所有人的糧食保障。
天价农地引人侧目
去年，列治文一塊農地賣出920萬的天價，超過政府估價100倍，成了輿論的焦點。
占地20英畝，位於5號路和6號路之間的Blundell路上的農地，2017年的政府估價為8萬4264元，地稅僅為397.84元。
有媒體報導，農地賣家是Michael Drozdowski和Dan Drozdowski兄弟，也是My Glory Farms Ltd的負責人。農地的買家是溫哥華一家名為Jia Xin Da的投資管理股份有限公司，該公司的唯一負責人是吳軒明（音譯，Xuan Ming Wu）。吳軒明的登記地址是溫哥華市中心Howe 街Georgia酒店樓上的私人豪華公寓，估計該公寓價值216萬元。
《環球郵報》2016年11月的一篇調查報導，省低陸平原地區60%的農業用地為非農民所購買，這些人幾乎都是地產投資商人。根據對2015年8月以來122起農用地產權交易所進行的分析，交易金額達到4.49億元，但土地的應稅價值僅為5200萬元，只有五分之一多一點。也就是說，與普通住宅相比，如果稅率一樣，農宅業主要少交近五分之四的稅。 （下轉A5版）
2016年省府實施海外買家稅後，農地投資熱潮更明顯。這一年，大溫地區共有122處農場土地成交，平均價格為370萬元。根據規定，大溫地區的農地出售時，僅對農地上的農舍估價徵收15％的海外買家稅，而土地是不需要繳納15%的海外買家稅的。
有一批人看準農地的附加價值，例如期望農地有一天能成功轉為商業、住宅用地從而大賺一筆。就算改變不了土地用途，農地還可以種大麻，同樣是當紅炸子雞。
地產經紀陳銓銘表示，就算農地限建政策上路，也不會抹煞投資農地的價值。說到底，「有土斯有財」的道理永遠不會改變，即便是限建5,400平方呎，還是很夠用的空間。有錢人家把農莊豪華化，不僅室內走精品風，室外有泳池、球場、果園，具有隱私性，很符合中國人的口味，這種深度體驗北美農場的感覺在北京上海的高收入階層很受推崇。若真是把農場當自家生活空間，亦是很實用的，因為大溫農地又不是位於偏僻之地，不少農地離市中心很近，衣食住行非常方便，可說是兼具愜意與便利的生活模式。
温哥华增收
空屋税、豪宅税？
溫哥華市議會團隊的登場受到各方矚目。因為這是溫哥華逾30年來首個由獨立市長領頭、無一黨派主導的市議會。甘迺迪〈Kennedy Steward〉為1986年以來首名不依附任一黨派而當選的獨立溫哥華市長； 10名勝選市議員中， 5人隸屬中間偏右的無黨派協會（NPA）， 其餘5人屬中間偏左色彩： 3人來自綠黨（Greens），另2名市議員分別隸屬一城市黨 （One City） 和進步選民聯盟（COPE），左右勢力五五波。
房屋的可負擔性是溫哥華最急迫頭痛的問題。甘迺迪說，市議會的多元化非常好，因為「每一個聲音都會被考慮」，市議會能夠集思廣益，從而更好地解決溫市的住房問題。
甘迺迪在競選時提到，會將現行的空屋稅翻倍，是否會兌現呢？甘迺迪說該稅項會交由市府職員檢討，為未來的改革做好準備。
本周溫哥華市政府已經開始向房主寄出空屋稅申報的通知單，屋主必須要在2019年2月4日前完成申報。市府從2016年宣布開徵空屋稅，如果屋主不住在該物業、亦不出租該物業，則市府會收取房屋估價的1%空屋稅。2017年收了1,800萬元，預計2018年底可有3,000萬元進帳。雖然甘迺迪曾說要增加三倍的空屋稅，但該法例想要過關，還有一段路要走。
市選期間NPA的市長候選人沈觀健就不贊成空屋稅，如今NPA的市議員De Genova表示，雖然她並不反對空屋稅，但她希望有一些豁免，例如開發商等待市政廳許可的空地，或者在外地工作但需要在溫哥華擁有房屋，好方便常常來回的人，都應享受豁免權。綠黨市議員Adriane Carr亦認同豁免資格的概念。來自COPE和OneCity的新任議員Jean Swanson和Christine Boyle則支持提高空屋稅。
市議員Jean Swanson甚至還提出要課徵豪宅稅。市選期間她說對於估價500萬元以上的豪宅應額外收取1%的物業稅，這筆稅款與省府針對300萬元以上物業所收的附加稅是不同的，等於是稅上加稅。Swanson評估此稅一年可讓溫哥華市府近帳1.7億元，對於市府興建非營利的住宅單位大有幫助。
8.5萬套新房單位如何來？
甘迺迪另一個選舉承諾是：未來10年內建造85,000套新住房。他說：「在85,000套新房屋中，在政府土地上興建、由非營利組織運營的25,000個可負擔出租房最為重要。」其他的60,000個單位將由市場驅動建造。
但無論是由市政府或是私人開發商主導的房屋項目，想要在10年內興建85,000套新住房難度極高，更何況有了這些新房單位，不見得就能達到「可負擔」的理想。
溫哥華豐富住房組織〈Abundant Housing Vancouver〉成員Jennifer Bradshaw認為城市根本沒有足夠的土地來支持新市長興建非營利出租房。例如溫西不少豪宅、特色屋，不適合改建，有些舊建築若拆除改建，可能會如本拿比一樣，只是趕走了原有租客，新大樓的租約價格無法讓有需要的人負擔得起。
華人地產協會副會長李世雄說，溫哥華的可負擔性惡化有很多因素，供需失衡當然是重要一環，但就算增加了供應，也難以對可負擔性有多大幫助。因為現在土地與建築成本居高不下，建商成本攤在陽光下就是「昂貴」兩個字，如何能期待興建出的房屋可以廉價販售或出租？有數據顯示，若未列土地成本，建商興建出的租屋單位，600平方呎一居室每月需收1,800至2,000元。如果加上土地成本，租金還要再增加500元以上。依照專家建議，房租最多應佔收入的30%，若月花2500元租一房一廳，年薪豈不是要達9萬元？這哪裡是「可負擔房屋」？
建商陳思翰說，溫市政府審批建案的速度過於緩慢更讓建築成本雪上加霜，因為在等待期一樣要繳物業稅，甚至可能有貸款金額或是保險費用，有時一等就是兩三年，對很多建商來說是非常大的資金壓力。
千頭萬緒 甘迺迪難題多
不過甘迺迪說，無論如何，第一步就先從非營利性的租賃住宅開始吧！位於Cambie Bridge南端東面的False Creek Waterfront地段，就是他打造25,000個新單位的夢想之地，希望讓年收入8萬元或以下的家庭、老年人和弱勢者住得起。
但分屬不同黨派的市議會可能共同遵循配合甘迺迪理念？曾任卑詩省長、溫哥華市長的Mike Harcourt相信甘迺迪有能力讓大家一起工作，因為說到底，
住房問題是溫哥華的重中之重，除非哪一個黨派能提出更好的解決之道，否則一昧否決甘迺迪的計畫恐怕只是砸了自己的腳。
長期關注溫哥華房屋政策的評論員楊凱淦說，住房問題不僅是靠市府層面就能解決，必須有上兩級政府一起支持，而甘迺迪曾任國會議員、又是學者出身，與各級政府人員交好，這是他的利基，期望他能獲得聯邦與省更多資源來助溫哥華一臂之力。
溫哥華成為所謂的「國際大都市」還有一大段距離，但國際資金卻已源源不絕流入先行卡位，在審視房地產問題之際，恐怕還應多思考如何發展支柱產業，當資金可多元化投資時，就不會僅集中在房地產；當薪資大幅躍升時，其可負擔能力自然提高。
溫哥華市議會將於11月13日舉行第一次會議，甘迺迪的挑戰正式登場。
