邁入冷颼颼的12月，房市的溫度更低了……
11月销量创10年新低
大溫地產局〈Real Estate Board of Greater Vancouver，簡稱REBGV〉本周發表11月份房市報告，住宅銷售再跌超過四成，創下過去10年來同月最低紀錄。購房需求持續低於長期歷史平均水平，不僅銷量下跌，價格亦處於跌勢。
REBGV提供的最新數據顯示，今年11月，包括獨立屋、城市屋和公寓的各類住宅物業易手數量只有1,608個單位，較2017年同期減少42.5%，與10月比較，也下跌18.2%。11月銷售量更低於10年平均數的34.7%，是自2008年以來最低銷量。
大溫地產局總裁莫爾（Phil Moore）指出：「今年大多數時候，房屋買家一直是在等待、觀望，導致市場房屋供應量回到歷史高位，這種情況正在助推房價下跌，所有房屋類型均從去年經歷的創記錄高價位開始下降。」
過去6個月，各類住房價格已經下降了4%~7%。他說，傳統上春季是活躍的季節，2019年第一季度將可好好觀察房市銷量是否回升。
大溫區11月有3,461個新放盤住宅單位，分別較去年同期及10月減少15.8%和29%。整個大溫地區待售房總數達12,307個單位，較去年同期暴增40.7%，但比今年10月份減少5.2%。
屋價方面，大溫地區11月綜合基準房屋價格（Composite Benchmark Price）為104.21萬元，分別較2017年同期及10月下跌1.4%和1.9%。
獨立屋價格為150萬，分別較2017年11月及對上一個月下跌6.5%和1.6%。
公寓11月基準價格為66.78萬元，按年上升2.3%，但較10月回落2.3%。
城市屋基準屋價錄得81.85萬元，較2017年同期上升2.6%，但較10月下跌1.3%。
報告又指出，11月大溫整體房屋的成交/掛牌比例為13.1，獨立屋、城市屋和公寓的比例分別為8.9、14.7和17.6。 分析認為，若比例下跌至12以下， 便會對樓價構成下調壓力， 相反若比例超出20，則會拉高樓價， 因此相信大溫獨立屋價格將會繼續向下調整， 城市屋和公寓價格則相對會較穩定。
继续打房？物业税将涨四倍？
雖然房地產市場已經走弱，但在某些專家眼中力度仍不夠；或者說，他們不滿房屋成為一種投資商品，而非人人可享的基本人權。卑詩大學商學院副教授Thomas Davidoff就端出新研究報告，稱可進一步解決溫哥華住房負擔能力問題。
他的建議果然是辛辣，因為他認為物業稅不應該是按現在的估價公式來計算，而應該將潛在的租金納入計算。在他的計算模式下，物業稅將猛增4倍，徹底讓屋主瀕臨崩潰。
他說，溫哥華的物業稅是全世界大城市中最低的，卑詩省的物業稅亦比安省低許多。過低的物業稅、過高的房價卻只讓溫哥華成為房地產投資客的最愛，卻不是工作謀生之地。
Davidoff說：「我建議提高物業稅，但是降低入息稅與銷售稅，這會讓市級政府有更多的財源，而省政府不需補助市府太多，自然可以降低入息稅與銷售稅。這是一種預算中立轉移的做法，並沒有因此多收稅。」
他強調：「如果你擁有一個價值適中的房子，對你來說影響不大；但如果你擁有一個豪華的房子，你會感到沉重，除非你收入很高能負擔得起。」
他認為大溫居民的財富多是累積在房地產上，貧富不均現象嚴重拉大，如果能讓房屋成為住房基本所需，而不是人人得以炒之，社會經濟相對穩定公平。
他並指出，增加物業稅、但降低入息稅和銷售稅對刺激經濟有幫助。人才因房價過高而不願留在溫哥華會阻礙經濟發展，讓在此工作者享受低的入息稅，又有低銷售稅鼓勵消費，經濟就會正向循環流動。
但他亦承認，提高物業稅可能會衝擊退休的長者，因為他們口袋資金有限，幾十年的青春中，已經繳了高的入息稅與銷售稅，驟然改制，恐對他們不公平。需有其他配套與豁免方式相應執行，方可避免太多爭議。
大温房市短期难振雄风
面對大溫地產銷售暴跌，價格小幅下跌，再聽聞Thomas Davidoff推出物業稅漲4倍的驚人概念，恐怕讓許多人都感到難以接受。
熟悉稅務的前西門菲沙大學會計系教授謝堅表示，稅制改革涉及的層面很廣泛，如此大變動恐要做深度研究才知可行否。大溫哥華的房地產經濟與卑詩省其他地方很不一樣，是卑詩省物業稅都要一個模式？還是大溫物業稅有額外運作公式？如何分割省市之間的稅務權？如果冷卻了大溫房市，是否會導致其他卑詩城市一落千丈？最終反造成整體經濟損害？一連串問題恐怕不是一個概念或幾頁報告就可以說明的。
當今市場熱情消退，幾個主要的房地產銷售商都說，可能還要捱一段苦日子。
知名瑜珈服飾品牌Lululemon的創辦人Chip Wilson多年來一直看好大溫的房市。他位於Point Grey的豪宅是卑詩省最貴的房屋，估值超過7,880萬元，過去5年的增長率超過124％。Wilson還通過Low Tide Properties地產公司擁有租賃公寓樓。
長期唱好大溫房地產市場的Wilson，今年10月24日接受媒體訪問時，語氣基調呈現180度轉變，面對已經下跌的溫哥華房市，他卻還是回答記者：「現在絕對不是購買溫哥華房地產的好時機。」
當時正值卑詩省市選結束後四天，顯然Wilson不太喜歡這個結果。他說：「我們的三級政府全屬左派。錢會流到受歡迎的地方，現在投資非常非常非常困難。」
雖然Wison並不打算出售他的住宅房地產，也將繼續開發一些商業地產，但他表示溫哥華「並不是一個聰明人會選擇投資的環境」。
房地產專家普遍認為，誰當市長對房地產行情的影響沒那麼大，而現任新的溫哥華市長斯圖爾特〈Kennedy Stewart〉與上一任的羅品信〈Gregor Robertson〉的政策走向大體一致。但整個大環境的氛圍確讓房地產市場持續受壓，包括：新屋供應量少、房屋貸款利率升、貸款壓力測試嚴、海外買家稅高等，都讓不少有意踏入房市的買家躊躇再三。明年2月，省政府已決定將海外買家稅從15%提高到20%。
卑詩大學商學院專長房地產市場分析的教授Tsur Somerville表示，溫哥華新市長會將可負擔房屋列為工作重點，雖然市議會的派系不同，但大家對於改善溫哥華居住環境的共識應該是差不多的。有人擔心空屋稅的比率多少，但其實1%、2%或3%，都不是最關鍵的，而是如何應用多方政策配套，讓溫哥華居民能在這此城市謀生並安定居住。
Somerville認為短期的未來只會看到房地產市場繼續下行，因為量先行於價，之前先看到成交量萎縮，撐了幾個月的房價就開始鬆動下滑，如今已開始呈現價量齊跌，大環境看來繼續悲觀的成分居多，因此市場還要清淡一陣子。他補充說，有一些購買預售樓花的投資者，可能會因為市場看起來很惡劣，所以考慮轉售，如果轉售市場供應量增加，可能對房價造成另一股下行壓力。（下轉A5版）
加拿大按揭和房屋公司（CMHC）經濟學家和市場分析負責人Eric Bond表示，過去幾年來，大溫哥華的房地產市場建造房屋的速度一直超過家庭形成的速度，但需求挺在高位，所以價格不斷上揚。但如今買氣淡了，今年初已看到庫存量不斷上升，估計未來兩年內庫存量都是上升趨勢。但這一年來大溫的房屋開工數量又開始下降，所以這一趨勢會讓市場逐漸平衡，從而對未來房價產生溫和的影響。
他說：「預計2019年平均MLS〈多重上市服務價格〉將下降7％，2020年再下降4％。」然而，Bond解釋，這個計算是針對平均銷售價格，而不是針對可比房屋的基準價格。
他預計明年仍會看到較低價格的公寓和城市屋的銷情較好，但是高檔獨立屋的銷情仍低落，如今自然容易讓整體的房屋價格下降。
果然，地產開發商Panatch就未感到買氣冷淡。總裁Kush Panatch以位於滿地寶〈Port Moody〉的50Electronic Avenue的公寓項目為例，他說看到銷售數字感到興奮。該公司10月中旬開設了銷售中心，11月2日開始簽署銷售合同之前進行了為期兩週的預展，結果「在3天之內，第一階段138個單位就已賣出了55個單位。」他說，如果不是因為必須履行滿地寶市議會的要求，須對在滿地寶工作或居住的買家進行先期銷售，其銷售量可能會更高。
Kush Panatch表示，大環境或許有些障礙，但還是要看地區與房型。依此建案來說，起價僅45萬元，對很多有意購屋者來說是可負擔的價位。他估計購買此建案的民眾，95%都是自住，而不是投資炒家。他相信此建案的第一階段將在未來一個月內售罄，第二階段的銷售將在2019年2月份推出。
澳大利亞房市暴跌大溫可倖免？
總部位於丹麥哥本哈根的盛寶銀行（Saxo Bank）前兩天剛端出了驚人的報告，提到澳大利亞的房地產市場將在2019年暴跌50%。報告稱，信貸增長、供過於求、政府阻撓和全球經濟增長放緩等嚴重限制的匯合導致厄運擴大，最終將發生50％下跌的災難。
加拿大是否亦會如此？特別是漲幅已高的溫哥華景況如何？
2017年是大溫房市火爆的一年，2018年則是踩煞車的一年，2019年是崩潰年？還是軟著陸？
百分百預測當然困難，就如沒有人想到2008年的金融危機讓全球經濟陷入衰退一樣。不過，就目前而言，專家們對明年謹慎描繪的方式，看起來更接近飛機逐漸著陸的畫面，而不是火箭飛船向地面墜落的景象。
加拿大房地產協會（CREA）目前的預期還是正面的，預計2019年加拿大全國房屋銷售將小幅上漲（2.1％），房價大致與通脹接近（2.7％），卑詩省的平均屋價漲幅可能更低一些。
利率是影響房地產市場的關鍵因素。依據央行的說法，2019年期望逐步將利率上升至2.25％至2.75％的中性區間。利率升，會繼續擠壓民眾的預算壓力，需有更多資金用於抵押貸款和其他債務支付，可支配收入變得更少了。再者，利率上升又影響通過聯邦房貸壓力測試的基準，導致可以獲得房屋貸款的房主更少了。
雖說看來危機四伏，但美國投資巨頭Vanguard公司表示，加拿大房地產價格大幅下降的風險是很低的。Vanguard Investments Canada的高級投資策略師Todd Schlanger表示，加拿大與澳大利亞不同，澳大利亞的經濟明顯放緩，雖然加拿大2019年的經濟增速低於2018年，但整體經濟體質仍屬健康。
道明銀行經濟學家Rishi Sondhi上個月表示，全國房市普遍趨於平衡，房價漲幅放緩，房市正穩定放緩，這些也是政府所希望的。未來幾年內，因就業、工資和人口增長持續強勁和穩定，房屋銷量預計會持續溫和增長。
Realosophy Realty地產經紀公司總裁John Pasalis稱，明年全國房市看好另一個原因是，移民人口大幅增加。加拿大統計局估計，明年全國估計接收33萬新移民，這些人登陸後，首先要解決住房問題。其中多數新移民一般選擇定居大城市，明年住房擔負力估計還會是熱鬧話題。
卑詩省華人地產專業協會副會長李世雄表示：「看不出來會大規模修正。因為大溫地區的新房供應量仍然有限，而且大溫的人口數量不斷增加，有人流入就代表這些人最終是要安家落戶的。」他相信，崩盤不可能，頂多就是房屋價格停滯不前。
大溫地產經紀人陳銓銘指出，另一個有助於保持市場穩定的因素是租金高漲。租金居高不下有兩重意義：一是有能力成為房東者的投資客不會膽怯，二是會刺激租屋者想辦法籌得首付而買下自宅。對房東來說，投資房地產依然有利可圖；對房客來說，租賃不是一種經濟實惠的選擇。這兩股勢力交錯，代表房地產市場有一定支撐力度。
溫哥華房地產經紀Steve Saretsky對有意買房者的建議是「耐心等候」。他預計2019年會看到獨立屋、公寓和城市屋的價格都將繼續走低。但有心長期自住的買家，他提醒看到鐘意又價格合宜的房子就不需等待了，因為長住並不需在意短期的價格波動，況且不斷付租金得不償失，而錯過了心儀貨，可能後悔莫及。
Steve Saretsky對於賣家的建議是：如果不急著出手就暫緩一緩吧！明年不佳、可靜待後年。不過若是急需現金，反而要領先市場出手，因為價格還會壓縮。
