特约记者? ?方瑜
BC省政府投機稅政策，轉了彎、瘦了身，你可滿意否？
瘦身版后的投机税
省府上個月推出的房地產市場投機稅，惹來不少民怨，本來是想要打擊一些炒作客，卻讓一些擁有度假屋的本國人慘遭池魚之殃。經過反覆思量硏究，省府決定轉個彎，讓投機稅稍稍瘦身，將某些地區排除在適用範圍之外，亦減輕本國人的稅率。
瘦身版後的投機稅包括五大要點：
1. 缩小课征的区域
投機稅僅適用於大溫地區、乃磨蘭特茨護（Nanaimo-Lantzville）、基隆拿市（Kelowna）和西基隆拿市（West Kelowna）、阿博茨福德〈Abbotsford〉、奇利瓦克〈Chilliwack〉和米遜〈Mission〉，以及部分首府地區（Capital Regional District不包括Gulf Islands、Strait of Juan de Fuca、Willis Point、East Sooke Park、Matheson Lake Park）。
低陸平原的肯特（Kent），希望鎮（Hope），哈里遜溫泉（Harrison Hot Springs）和寶雲島（Bowen Island）；以及溫哥華島的帕克斯維爾（Parksville）, , s and Juan de Fuca，魁利肯海灘（Qualicum Beach），海灣群島（the Gulf Islands）和胡安德富卡（Juan de Fuca）等地排除在投機稅課徵範圍之外。
2. 改变税率计算方式
所有受影響的物業在2018年將統一徵收物業估價的0.5%稅率，但2019年的稅率有所更動，原定稅率為2%，如今改為只要是卑詩省民，2019年後的稅率僅為0.5%；非卑詩省民但為加拿大人，稅率為1%；若是外國人的稅率仍維持2%。
3. 长期出租者亦可享豁免
第二套房的屋主若每年出租自己物業超過6個月就可免繳稅。屋主在一整年內可出租房屋多次，但每次出租時間至少要達30天。〈但2018一整年若出租滿3個月即可豁免投機稅〉。一些現在已有不準出租附例的公寓或多戶房屋將可獲豁免，但財長警吿，政府不容許立案法團現在才去嘗試修改其出租附例以避繳該投機稅。
4. 增设投机税减免额
卑詩省民擁有的物業，只有超過40萬元的空屋才需繳納稅款。
5. 特殊豁免条件
如果第二套房的物業屋主面對一些“特殊處境”，可獲得豁免繳稅的優惠，例如屋主正在接受醫療照護， 住在醫院、養老院或是長期受看護照顧等；若是突然失業者亦可提出豁免申請； 屋主本人死亡， 而物業所有權正在移轉處理中亦不用繳稅。
省財政廳長詹嘉路（Carole James）強調，投機稅的主要目標是那些將房地產當成股票市場炒作的人。因此小型社區居民以及在湖邊或島上擁有別墅的業主不會支付這筆稅項。
此外；省府亦考量到一些特殊個人情況，包括疾病、失業、死亡等，都有一定程度的稅務豁免資格。詹嘉路說，投機稅的立意就是要打擊那些在市場上佔了房產優勢利益的人，因為他們讓房屋空置，市場供需失衡導致房價飆升。
部分内陆城市仍感失望
雖然不少地區城市已獲得豁免，但反彈強烈的基隆拿市（Kelowna）和西基隆拿市（West Kelowna）卻沒有獲得豁免資格，令兩市政府感到失望。 （下轉A5版）
西基隆拿市長Doug Findlater上週曾專程前往省府維多利亞市，向省財長請求批準西基隆拿市房產免繳投機稅。得知該市未受豁免後，Findlater稱自己「已準備好回維多利亞市提出申訴」。Findlater表示，西基隆拿作為新興城市需要建設大量基礎設施，而投機稅的施行將把地產開發商「趕出」該市，導致市府財政收入下降、無力建設城市。
基隆拿市長Colin Basran表示，已經收到許多阿省省民來的郵件，信中提到：「卑詩省並不歡迎我們，因此我們也不想來你們城市消費了。」他憂慮這個稅項終究對基隆拿的經濟造成負面影響，而一旦經濟疲軟，倒楣的還是在該城市工作的居民。
不過詹嘉路表示，這兩個城市正面臨住房危機，許多工薪族買不起房、甚至租不到房，有必要列入投機稅課徵的範圍內，以令房價有所改善。
卑詩建商協會（Home Builders’ Association of B.C.）表示樂見豁免條件放寬，但也呼籲省府進一步豁免基隆拿和西基隆拿兩城市。協會首席執行官Neil Moody指出，協會已聽聞兩地有樓盤因新稅的推出而被取消，而「這些新樓盤本可以為該地區的許多人創造就業機會，從興建大樓工人，到原料廠、木材商、傢具商等工作機會都會受影響。」
反對黨自由黨黨領韋勤信（Andrew Wilkinson）抨擊新民主黨政府的投機稅政策草率上路，一開始就無章法，如今卻純粹用主觀認定的方式改變課稅的地區範圍，明顯是出於政治動機所給予的豁免。他認為省府修訂後的版本還是無法打擊房地產短期炒賣（flipping）的投機行為。更令人質疑的是省府原說投機稅可為省府進帳2億元，如今又宣稱99%的省民都無須繳稅，根本不可能讓稅務目標2億元達標，所謂的預算平衡豈不跳票？
一些在卑詩省擁有度假屋的阿省居民，雖然所繳稅率已從2%降至1%，但這些人仍感到不公平，稅負壓力很大。阿省居民Don Campbell在溫哥華西北區的馬蹄灣〈Horseshoes Bay〉擁有一套度假屋，他說，自己將須繳付1.6萬元的投機稅，加上普通地稅，根本無力負擔。阿省居民Roger Baxter一年花上三分之一時間住在卑詩省的史戈米殊〈Squamish〉，目前該城市雖然不是投機稅的課徵範圍，但是Baxter認為卑詩省府的做法顯示一切都可能改變，未來距離溫哥華僅60公里的史戈米殊地區恐怕也難逃投機稅。
轉彎瘦身版投機稅毀譽參半
卑詩大學經濟學敎授Josh Gottlieb是最早為省府起草房地產投機稅政策的專家之一，他表示：「現在修改後的版本很中性，造成的影響就小了。」他認為，沒有一個政策是百分百完美的，而且在試驗錯誤中〈Trial and error〉不斷改良政策，本來就是民主政治的一環，先有一個政策方向，然後聆聽民意進行修正，就是負責任的政府。
卑詩大學經濟學敎授Tom Davidoff亦是推動投機稅概念者之一，他認為投機稅本來就是一個住房正義的工具，當大家對於度假屋主感到同情之時，請想一想那些每日為住房問題發愁的人。有人關心的是度假享樂的房屋會付不起高額稅款，有人關心的是下個月的房租還沒著落，這豈不是一個城市兩種世界？如果因此讓一些擁有第二套房的屋主不得不讓物業出售或出租，正達到了立法的目的。
卑詩省華人地產協會副會長李世雄認為，投機稅的利弊得失很難一筆說清楚，但就新民主黨來說，這絕對是政治選票的利益所在，因為選民當時選新民主黨政府，就是對高房價諸多不滿，所以政府必須要對此問題下刀診治，至於診治的效果如何是另外一回事。當投機稅遭到許多反彈後，又可以發現新民主黨政府給予豁免選擇是很政治化的思考，在溫哥華島地區，多數是靑睞新民主黨的票源，所以島上城市幾乎都豁免了，但內陸的基隆那與西基隆那，長期以來就不是新民主黨地盤，省府當然不會列入考慮。
溫哥華地產商陳凱文認為，很多人把投機炒作矛頭指向華人，但多數的華人買家是屬於自住者或是出租的投資者，鮮少是純粹投機、短期炒房者，所以儘管有投機稅，對華人買賣房屋的影響並不大。但對整體市場還是會有反應，主要是因為任何新稅制推出，對市場產生的心理效應遠甚於直接效應。陳凱文擔心，在房市政策大變、房市前景不明朗的情況下，許多開發商會選擇觀察市場、暫緩推出新樓盤，導致房源供應量下降，反而可能加劇房價或房租繼續上漲。他認為，投機稅頂多可以促進大溫地區房價緩漲，但不可能讓房價大跌，因為一個地區的房價漲跌，最關鍵的因素還是供給與需求的問題，只要人口不斷湧入卑詩省與大溫地區，沒有足夠供應量，房價當然只漲難跌。
曾擔任加拿大西部銀行〈Canadian Western Bank〉首席執行官23年、目前已退休的Larry Pollock撰文表示，投機稅對房地產市場的影響是深遠的，因為這涉及到整個金融體系與房地產貸款市場的關聯。他認為，一旦實施投機稅，有可能促使房地產價格下降，所以銀行將對其當前的抵押貸款組合進行全面審查，以瞭解房產價値與貸款比率的關係。而正在政策實施初期階段，因為太多不可預測性，例如對於房價的影響，可能會到今年下半年、甚至明年春天才能明朗，所以任何已經批準但尙未提取的貸款都可能會被凍結。由於這種不確定性和延誤，這些項目最終將遭受重大損失，導致許多項目不能繼續進行，這不僅單純是對房屋買賣者有影響，很多貸款涉及建商與承包商，所以對房產相關商家、經紀人和經濟鏈中的其他人都會產生負面影響。
Larry Pollock分析，對於建商來說，他必須要確保投資的穩定性，所以若要在卑詩省興建高樓房屋，面對投機稅產生的變數，會影響他的商業信心。投資者和商人可以選擇其他的投資地點和時間，本來卑詩省就已經是做生意成本昂貴的地區，當企業商家投資卻步，省內的就業機會就會越少。他相信，解決住房危機的根本之道是要讓可負擔房屋的數量增加，可以通過其他激勵、補貼等規定來促使建商樂意多蓋房，而不是透過稅收的方式打擊民眾荷包，這樣的思維最終只會導致災難性的結果。他呼籲政府千萬不要只會徵稅，還有太多創新工具可以使用，徵稅不過是最懶惰最愚蠢的方式。
都會發展硏究所〈Urban Development Institute〉維多利亞地區辦公室總監Kathy Hogan表示：「投機稅對房屋可負擔性沒有幫助，只會讓它更糟糕。」當建商觀望、停下興建的腳步，供需失衡的問題將惡化。
省財政廳長詹嘉路表示，政府可用的工具很多，推出投機稅之前就思考過不同方式，例如曾有人提議對所有物業持有人開徵房地產資本利得稅，綠黨就支持這提議，認為除非是住滿5年後才賣出者，才不用繳資本利得稅，但可享一生有75萬的免稅額度，如此可有效防堵有心人士將自住房也當成炒賣工具。但詹嘉路說，立法目的主要是希望解決可負擔房屋問題，希望更多房源釋出給出租者，如果全面開徵房產資本利得稅，只會讓更多屋主持有房產等待增値，並不能解決問題。
萬萬稅房市暫時停看聽
除了投機稅外，省府對海外買家的稅率提高至20%，300萬元以上豪宅亦加大課稅力度，溫哥華今年起又開徵空屋稅，對房地產市場來說，這眞是萬萬稅的一個景象，難免人心觀望。
2月MLS數據顯示，溫哥華獨立屋已漸露買家市場之勢。溫西獨立屋九成以低於叫價的價格賣出，溫東獨立屋六成交易價低於要價；全市半數獨立屋的成交價甚至低於省府評估價。
大溫地產局報吿顯示，2月獨立屋成交量比去年同期大降16.6%、公寓成交量降7.5%、城市屋微跌0.7%。獨立屋平均價格微跌至173.7萬，公寓價格比前一個月亦小小滑落至75.1萬元，僅城市屋價格持續創新高至93.8萬元。房產經紀蘇嫻雅評估，若市場繼續觀望，成交量持續萎縮，最後價格滑落幅度會增大。「總有人耐不住會要降價求售。」
卑詩大學商學院敎授Jim Brander認為，溫哥華市場漸冷是房產投機活動減少的跡象，說明省府對房市投機新出的打擊措施可能正在生效。
房產貸款經紀余本登說，貸款利率上漲與更嚴格的貸款規定亦是減緩房市的因素之一。對本地人來說，貸款門檻拉高就無法順利購房；對外國買家來說，溫哥華本已水漲船高，現在暫時鬆手觀望，把資金轉戰蒙特利爾等其他加國城市，未嘗不是個好選擇。
投機稅是利多？弊多？房子，是投資商品？還是基本人權？稍稍停看聽的市場，正在思考答案。
