来自加拿大多伦多北约克的一名男子此前看中了密西沙加市一栋双层独立屋，打算给女儿做结婚礼物。他出价155.5万加元，卖家接受了，并支付了7.5万加元的定金，但随后事情出了问题，他因此损失了几十万。
据Toronto Star报道，Ahmed Shawqi是一位从迪拜搬到多伦多的商人，由于无法向加拿大银行证明他在加拿大有收入或信用，他无法获得贷款。而且他已经在支付自己在这里的主要住所支付房贷。然后一家海外银行警告他，有人以他的名义提交了虚假文件，他的律师Shahzad Siddiqui表示。
由于这个警告和在其他银行遇到的类似问题，Shawqi“觉得自己是诈骗的受害者...并决定不继续交易”，Siddiqui说道。（涉嫌欺诈的人与卖家无关。）
据悉，房地产交易过程中可能会出现严重问题。它们不能保证一定有好结果。Shawqi以及其他很多人的经历，为我们提供了一个令人痛心的事实，即在签署购买和销售协议（APS）以及交房日期之间，有时会出现问题。
这位北约克居民为他认为自己无法控制的事情付出了巨大代价。在法院命令他支付30万8688.31加元的赔偿金给卖家之后（其中加上了他的7.5万加元定金），他提起了上诉，但最终还是于2019年被要求支付23万3688.31加元。
这些损失包括弥补卖家夫妇后来将他们的房子以128万加元卖给其他人后的差额，以及他们的维持费用、过桥贷款利息和法律费用。“因为这件事，我的健康都没了，” Shawqi通过他的律师说道。“我们都喜欢这栋房子，”他补充说。当时他自己和女儿Mina Al-Tekreeti都还是“加拿大新移民”。
取消他这份婚礼礼物，以及随之而来的诉讼对Shawqi来说是“极其有压力的”，Siddiqui指出，这对他的情绪、身体和财务造成了重大负担。在大多数未能完成的交易中，买方会由于各种因素放弃，原因包括无法获得融资、离婚或失业等变化的情况。但偶尔也会遇到卖家终止交易。
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虽然关于中止交易数量的数据很难获得，但据来自Oakville的律师Monica Beffa表示，从经验上来看，这是相当多的。“我接到很多人的电话，要求我代表他们处理他们不想完成的交易，” 专门从事房地产的Beffa说。“我告诉他们，'你必须完成交易。'”她警告说，当合同被违反时，会产生“巨大的后果”，买家、卖家和其他人都会受到影响。Beffa表示，随之而来的是“连锁反应”。不过她没有参与Shawqi的遭遇。
在购买协议书（Agreement of Purchase and Sale，APS）中，双方都受到法律条款的约束。如果买方违约，卖方通常可以保留定金，一般为报价的百分之五。Beffa说，买方还可能需要承担10万加元或更多的损害赔偿，包括律师费和房地产经纪人的佣金。
她解释说，如果是卖方在接受报价后改变主意，可能希望得到更好的价格，他们就会面临法律诉讼和经济处罚的风险。如果买方的贷款机构进行的房产评估低于预期，买方可能会有所退缩，但这需要填补差额，可能达到数万加元。
Beffa指出，有时人们“只是因为他们没有足够的首付款而退出”。其他人可能会因为他们无法出售自己的房屋或得到合适的价格而放弃，这种情况可能可以在购买协议书中的“退出条款”中得到解决。她强调，在买房报价中尽可能包括贷款和房屋检查等条件，这很重要。然后，如果抵押贷款计划不顺利或者房屋存在重大问题，买方就有了退出的正当理由。
Beffa敦促购房者要清楚地了解所有涉及的费用，从首付款到完成交易，其中还包括土地转让税等项目的费用。她补充说，在签署购买协议书之前获得法律咨询是一个好主意，以确保您充分了解自己的权利和义务。
根据Broadwater LLP的创始合伙人Siddiqui的说法，尽管Ahmed Shawqi的情况对所有相关人员造成了伤害，但当他对原始法庭判决进行上诉时，“帮助了安省居民”。他解释说，法官没有从卖方房产售价的差额中扣除Shawqi的定金，这是她犯的错误，实际上这笔7万5000元定金已经免费给了卖家。
“如果我们没有上诉，下级法院将会出现大混乱，可能会给其他违约买方造成数十万加元的损失。”安省上诉法院纠正了法官当时的错误，将总赔偿金额减少了7万5000加元。Shawqi最终支付了23万3688美元及判决后的利息。（据51网、Toronto Star）
