加拿大一项买房新政今日（8月1日）生效！一些希望进入房地产市场的加拿大人现在能够获得30年期抵押贷款，这是自由党政府为使拥有住房变得更容易负担而采取的举措。接受《环球新闻》采访的专家表示，虽然一些购房者可能会看到他们的借贷能力因为新制度而增强，但对住房负担能力的总体影响可能有限。
从今天开始，一些首次购房者将能够延长摊销期至30年，即偿还全部抵押贷款的时间从加拿大标准期限25年延长至30年。对于那些无法负担每月抵押贷款月供的加拿大人来说，延长还款期限将有助于减少每月的定期还款额。
加拿大财政部长兼副总理方慧兰（Chrystia Freeland）在 4 月公布的2024年联邦预算中宣布了这些变化。本周早些时候，她告诉记者，周四生效的这一变化是一系列措施的一部分，旨在提高被排除在住房市场之外的加拿大人的住房负担能力。
“这意味着月供会降低，这样更多的加拿大年轻人就能负担得起新房的每月房贷。这只是我们政府正在采取的几项措施之一，以帮助年轻的加拿大人为储蓄首付款，并买得起自己的房子。”Ratesdotca的抵押贷款和房地产专家Victor Tran表示，将抵押贷款期限额外延长五年可能会使购房者的借贷能力增加大约5%，从而使潜在的房主有可能获得更多的贷款。
蒙特利尔银行(BMO)高级经济学家Robert Kavcic表示，延长贷款期限相当于在持有成本方面将抵押贷款利率降低 75-80 个基点。他在接受《环球新闻》采访时表示:“对于那些能够真正使用这项服务的人来说，从每月还款的角度来看，这是一个相当有意义的变化。”Kavcic和Tran表示，申请30年期抵押贷款需要满足一些标准，这可能会减少实际受益于此的加拿大人。
谁有资格申请30年期抵押贷款?
申请中的借款人中至少有一位需要符合加拿大政府对首次购房者的定义之一，才能从贷款人那里获得30年期的抵押贷款。政府将以下情况列为首次购房者：从未购买过房产、过去四年内未居住在自己或配偶所拥有的房屋中、近期婚姻或同居关系破裂。
此外，房屋必须是新建的并且尚未有人居住。最后，30年分期偿还制度只适用于有保险的抵押贷款。只有当买家首付低于房屋总价的20%，且房产的购买价格低于100万时，抵押贷款才可以投保。
Tran表示，获得新建房屋的保险可能最终会成为许多加拿大获得30年期抵押贷款的阻碍。多伦多和温哥华的许多房产，即使是入门级的，价格也已经超过 100 万，这就排除了从加拿大抵押贷款和住房公司等保险公司获得抵押贷款保险的可能性。
Tran补充说，许多预售单元的建筑商要求预付至少20%的首付款，因为他们需要早期的现金流来开工。这笔首付款也排除了在新建房屋上获得保险的可能性。“实际上，全国没有那么多人能够利用这个新项目，”Tran说。
30年期抵押贷款更负担得起吗？
据悉，有批评者质疑它是否真的提高了市场的负担能力。Tran指出，如果选择延长CMHC将在现有抵押贷款保险费的基础上再增加20个基点的“保险附加费”。在安大略省，这笔保险附加费还必须预先缴纳税款，从而增加了房产的成交成本。
Tran研究了安大略省一位首次购房者的数据，这位购房者的年收入为10万加元，五年期固定利率为5.0%，购买价值40.5万加元的房屋时，首付最低为5%。按25年分期付款计算，买家每月需支付2327加元。
将期限延长至30年，购房价格可能会上涨至42.8万左右，这是Tran根据借款能力的提高、保险附加费和其他税收计算出来的。五年期间，每月还款额为2261加元，每月少付66加元。虽然较低的月供和购买力的提高可能会帮助有资格享受新制度的首次购房者，但Kavcic质疑延长期限是否能给负担能力带来长期效益。
他表示，当还款期限延长时，价格往往会上涨，以抵消需求的增加，由此产生的连锁效应是，加拿大人要在更长时间内支付更多的房贷。Kavcic还指出，从长远来看，支付额外五年的利息也会让加拿大人付出更多。
他说:“你的债务期限延长了，需要更长时间才能还清债务，而且在贷款期间你要支付更多的利息。因此，加拿大人基本上在是在更长的时间内承担更多的债务，却没有真正减轻负担。”他说:“归根结底，加拿大人会过得更好吗？可能不会。”
由于加拿大央行在6月和7月连续降息，借贷成本已经在下降，加拿大可获得的抵押贷款期限也随之发生了变化。Tran 表示，尽管已经两次降息，但由于房价居高不下，加拿大的住房价格仍然难以承受。预计今年晚些时候还会进一步降息，他表示，房地产活动可能会在今年秋季某个时候回暖，但目前市场处于停滞状态。
Kavcic 同意，住房市场的整体承受能力将由加拿大央行的政策利率等市场力量决定，而不是自由党的还款期限变化。他预计，央行缓慢的宽松周期将有助于降低加拿大人的借贷成本，并在未来一年恢复部分购房者的负担能力。“这需要一些时间。但我们正朝着更好的负担能力迈进，大概到 2025 年左右。”（据都市网、图片：资料图）
