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瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大

时间:2024-10-15

根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告,多伦多及温哥华都位居十大之列,后者更位列全球实际房价升幅第6位,北美排行第2。

根据瑞银 (UBS) 本月发布的「全球地产泡沫指数」 (UBS Global Real Estate Bubble Index),多伦多的地产泡沫风险处于「高水平」,高踞全球第5,温哥华的风险则属「中等」,但亦位列全球第10。这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素,象征著环球市场所面临的复杂问题。

 

2024年瑞银全球地产泡沫指数

 

租金方面呈大幅上涨,在温哥华,实际租金比2021年高出约10%。相对于市民收入的增长,房价近年来并未有超前增加。因此,目前的地产泡沫风险处于中等水平。

在多伦多,地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降,但仍被视为高水平。与温哥华相比,多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。

预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价,因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。

随着融资成本变得更具吸引力,市场的钟摆可能会重新向买家倾斜,导致多伦多和温哥华的房价再度上升。 然而,政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素,都会减缓市道重回急速增长。

 

温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位

 

多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示,多伦多现在处于险境,地产泡沫风险高。

多伦多居民可负担居所面积减4成

负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来,多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度,把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期,一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜,仅在几年前,这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀,但却加剧了这种对住房负担能力的压力。

多伦多人现在能负担的居所面积,较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少,许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下,主因是业主不愿亏本放售,而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此,即使需求减弱,多伦多楼房价格仍然企硬。

在移民和科技行业蓬勃发展的推动下,多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平,尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入,不少住户都在挣扎,导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。

温哥华泡沫风险降级仍有暗涌

相较于多伦多,温哥华的市况看来相对稳定,但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等,较数年前的高度风险有纾缓。

 

多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降

 

 

跟多伦多一样,温哥华也经历了高楼价时期,但有几个因素有助稳定市场。

其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题,温哥华被群山和海洋包围,向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制,价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而,卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例,准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位,以增加住宅供应,目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。

有别于多伦多,温哥华的租金近年显著上升,自2021年以来,实际租金增加了约 10%。租金的飙升,加上当地相对较慢的房价上涨,有助于缓和地产泡沫风险。此外,温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快,这也促使风险状况趋向缓和。不过,温哥华的房屋负担能力危机仍然严重,尤其是对租户和首次置业者而言。

分析指,全职就业职位可能不增反减;如果这趋势持续下去,将会对政府造成巨大压力,迫使其采取措施遏止人口的急速增长。

2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜:

第1位:迈阿密
第2位:东京
第3位:苏黎世
第4位:洛杉矶
第5位:多伦多
第6位:日内瓦
第7位:阿姆斯特丹
第8位:悉尼
第9位:波士顿
第10位:温哥华
第11位:法兰克福
第12位:香港
第13位:特拉维夫
第14位:杜拜
第15位:新加坡

图表:Mortgage Sandbox、UBS