加拿大住宅的外国买家禁令自2023年1月起开始实施，但根据最新数据分析显示，今年卑诗省的外国买家价值出现飙升。
据环球邮报（The Globe and Mail）Kerry Gold报道，西门菲沙大学城市计划副教授兼主任甄瑞谦(Andy Yan)，援引卑诗省政府的物业转让税（Property Transfer Tax，简称PTT）数据指出，2020年1月至9月，被归类为「外国参与交易」的住宅购买总价值接近6.64亿元；2023年为7.445亿元；而今年同期，834笔「外国参与交易」的住宅总值已达到近8.24亿元。
包括商业地产在内的外国参与交易总数，从2023年的1,018笔增加到2024年的1,020笔。
所谓外国买家是指至少涉及一名非加拿大居民的交易。
绝大多数交易都是价值低于100万元的房产，表明这些交易可能是预售（楼花），需要几年时间才能最终完成。
卑诗省的外国买家税收收入，从2020年的5,100万元到2021年的7,100万元高位，2024年目前为2,400万元。
甄瑞谦表示，人们不应该将外国买家与移民混为一谈，他指出，外国买家并非加拿大居民，加拿大曾有一项长期移民计划，基本上是用房地产投资换取公民身份，使得外国买家问题加剧。
他称，卑诗省住宅房地产的国际化具有复杂性，但「我们知道加拿大的房地产并不可能总是升值，但对于愿意为此付费的人来说，它是一个安全的避风港。」
UBC和温西格雷岬受华人青睐
甄瑞谦提请注意，省府数据中并未考虑到所有外国资金，例如全球收入者，将钱汇给拥有加拿大公民身份，且其名字出现在房产土地所有权上的配偶或子女。
「问题是外国资本涌入卑诗省的住宅物业，并且可能会扭曲价格，」他说。
外资推高了卑诗省土地价格问题，在10年前曾引起很大争议，但在最终引入外国买家税之前，时任省长简蕙芝(Christy Clark）表示，没有证据表明外国买家推高了价格。
由于没有政府公布的任何数据，因此甄瑞谦将手头的信息汇总起来，其中涉及从2014年8月开始的6个月内，在温哥华昂贵西区的172笔房产。
■ UBC和温哥华格雷岬有三分之二买家拥有中文名。
在甄瑞谦研究的案例中，他发现在卑诗大学（UBC）和温哥华格雷岬（Point Grey），有三分之二交易是由具有非英语化的中文名字的买家所购买，这表明他们很可能是依赖全球财富来源的新移民，因为业主登记职业最常见的是家庭主妇，且大多数购买金额超过200万元。重要的是，82%的购买是透过按揭完成的，这表明加拿大贷方在交易中发挥了关键作用。
如今，很少有人会认为海外买家在卑诗省的房地产市场中发挥重要作用，一些房地产业界人士正在呼吁结束禁令，希望可以让更多的外资回来，再次刺激房地产市场。
Macdonald Commercial董事总经理莱文丘克（Tony Letvinchuk）认为，外国资金是必要的，而联邦禁令不利于住房交付。
外国买家实为融资途径
他指出，外国投资者买家本质上是一种融资途径，一些较大的项目就需要通过预售获得资金，特别是那些超过100、200、300个单位的项目，更需要通过预售来为建设贷款提供支持。况且，当局现在对预售的要求越来越严格，开发商必须获得足够多的预售资金才能使专案顺利进行。
甄瑞谦就认为，应该控制外国需求，并持续保持透明度。在推出抑制外国需求的政策之前，他也因为敢言，指外国资本在温哥华房地产市场和本地贷款中发挥作用而受到批评。
他说：「在决定全球资本究竟是否适合或不适合我们的住房系统、以及我们为谁建造、不为谁建造时，故意无知是一个糟糕的政策工具。」
退休房地产律师亚瑟（Ron Usher）则表示，外国买家禁令毫无疑问产生了重大影响，这主要体现在豪华房产购买量的急剧下降上，他称禁令还「扼杀」了针对外国买家市场的大型项目。
他指出，外国买家禁令有许多豁免，因此外国资金从未完全禁止。他认为甄瑞谦分析中出现的一些交易很可能是几年前进行的预售购买，并在过去几年内完成。
但他也质疑卑诗省和联邦政府之间资料共享的复杂性，以及联邦政府是否对应该标记的外资交易进行审计。
最近从卑诗省公证人协会（Society of Notaries Public）总顾问身份退休的亚瑟说，「我们不会禁止非居民购买房产，但如果非居民Bob以200万元的价格购买了格雷岬的一栋房屋，并以500万元的价格出售，我希望加拿大税务局（CRA）立即知道。……事实上，要找出某人是否是非居民或他们告诉你的事情是否属实是非常复杂的。」
据称，按揭经纪人、律师和公证人并没有直接的方法，可用来验证SIN号码或确保参与交易的人是否加拿大居民。
图：加通社/UBC
