一份新报告显示，将加拿大多伦多的空置办公空间改造成住房并不是一个简单的过程——在某些情况下甚至可能不可行。这份为多伦多市撰写的报告指出，尽管过去一些办公楼改造项目看起来“有利可图”，但大多数情况下，这些项目的投资回报不足以吸引开发商，无论其位置如何。
办公楼改造曾被认为是多伦多为居民提供急需住房的一种方式，旨在缓解高房价和高租金问题。这一想法在卡尔加里等地已被证明成功，其核心是对空置或使用不足的办公楼进行改造。然而，市议员将被告知，多伦多的办公空间替代政策，这并不像听起来那么容易。根据报告，拆除办公楼并重新开发土地可能是一个可行的解决方案。报告还探讨了为什么建造新的办公楼已不再具有经济效益。
办公空间空置率持续攀升
新冠疫情和混合办公模式的普及导致多伦多的办公空间空置率居高不下。去年，办公楼空置率每季度上升，到2023年底达到17.5%，比2022年同期增加了3个百分点，较2019年第四季度大幅增加13.6%。
办公楼改造的挑战
2023年10月，多伦多的规划与住房委员会指示工作人员研究办公楼改造成住房单元的可行性，卡尔加里是其参考案例。在近十年前的石油和天然气行业衰退迫使卡尔加里开始探索办公楼改造为住房的可能性时，该市的拨款项目受到广泛欢迎，以至于资金耗尽后不得不暂停。卡尔加里官员谢丽尔·麦克马伦（Sheryl McMullen）当时表示，将办公楼改造成住房是解决住房危机的“快速方法”。
然而，即将提交给多伦多规划委员会的一份新报告显示，在现有政策框架下，拆除和重建空置办公楼比改造更可行。报告指出：“仅重新利用现有建筑外壳而不进行扩建的改造通常不可行。”报告还提到，城市的办公空间替代政策要求在关键就业区域的办公楼改造中维持一定比例的办公空间，这进一步降低了项目的可行性。报告强调：“当需要替代超过25%的现有办公空间时，项目通常变得不可行。”
优先发展小型和中型办公楼
报告发现，大约95%的办公楼改造项目集中在所谓的“B类”和“C类”建筑上，即中小型办公楼。相比之下，“A类”建筑（如金融区的大型写字楼）难以产生足够的回报，无法支持大规模的办公空间替代。此外，建造新的独立办公楼在多伦多目前的经济条件下“不可行”。报告指出，中型和小型办公楼，尤其是位于关键区域（如央街走廊）的建筑最具潜力。
报告提出了一个假设情景：如果10%的此类地点被重新开发为混合用途住宅项目，可以创造27,000到35,000个新的住宅单元，同时减少230万平方英尺的办公空间供应，占全市总供应量的不到1.3%。被替代的空间可能带来以下结果之一：313到901套可负担住房单元，或20万到60万平方英尺的非住宅/就业空间。
政策建议与灵活性
报告提出了八项建议，包括允许开发项目灵活组合使用类型，以支持混合用途建筑的建设。此外，报告建议城市应“定期监测和更新”其政策，以应对不断变化的市场条件。报告指出：“鉴于很难精确量化需求超过供应的临界点，城市应推进一种灵活的政策响应，以便在市场条件改善或恶化时及时调整。”
报告还建议通过议会动议来激活或暂停政策，以确保城市对波动的市场条件做出适当响应。市规划委员会成员将于周四决定，是否要求城市法律顾问在2025年第一季度报告这些建议的实施情况。（据都市网、图片来源星岛资料图）
