30年前，1996年4月一個陽光明媚的星期六，數百名準買家湧入溫哥華市中心一項尚未動工的雙塔公寓開售現場。人潮之多，甚至沿著西喬治亞街（West Georgia Street）排隊繞行整個街區，場面宛如大型活動。
《溫哥華太陽報》報道，當時負責銷售的房地產營銷商雷尼（Bob Rennie）應接不暇。他臨時跑到羅布森街的London Drugs，一口氣買下2000條巧克力，沿著隊伍逐一分發，並不斷向排隊民眾致歉，坦言這樣的購房方式「確實不太舒服」。
隔天團隊有備而來，準備了咖啡與可頌等糕點，《溫哥華太陽報》更以頭版刊出雷尼在街頭發放點心的照片，標題寫著：「人潮湧向購買樓花」。當個周末，這2棟37層高樓約500個單位幾乎售罄，儘管建案還需2年才會完工。
然而，這樣的狂熱景象，如今已成過去。過去30年支撐大溫地區大量住宅興建的「預售制度」（pre-sale），如今在業界眼中卻被形容為「奄奄一息」、「慘淡」甚至「已經死了」。市場急劇降溫，一方面源於政府政策刻意調控，另一方面也反映出投資環境的轉變。
目前情況對部分民眾而言其實是利好消息，租客面對較低租金與更多選擇，首次購屋族也能以比幾年前更合理的價格進場。然而，若低迷持續，未來數年可能出現更嚴重的住房短缺。
從新奇模式到市場支柱
回顧歷史，預售制度並非一直存在。1970年代，買房流程相對單純。開發商會先建好整棟大樓，再對外銷售。開發商奧登（Michael Audain）回憶，1974年他購買人生第一套公寓時，是與其他人一起參觀已完工樣品屋，隨後以4.49萬元購入一間19樓的一房單位。
到了1980年代中期，來自多倫多與香港的「按圖銷售」概念開始傳入BC省。開發商驚訝地發現，買家願意提前2、3年甚至更久就購買尚未建成的房屋。隨著時間推移，預售從新奇轉為必要。銀行與貸款機構通常要求項目至少售出約6成單位，才會提供建築融資，這使得預售成為開發能否啟動的關鍵。
在低利率與人口快速成長的背景下，大溫地區預售市場曾極為火熱。1992年，雷尼曾在短短4小時22分鐘內售罄一棟142單位的市中心公寓；到了2016年，區內公寓交易量超過2萬宗，其中大多數為預售，許多建案在動工前即售罄。然而，這段繁榮也伴隨爭議，包括海外行銷、投資炒作，以及未完工前多次轉售推高價格等問題。
市場急凍：投資者退場
如今情況截然不同。開發商Wesgroup行政總裁賈維斯（Beau Jarvis）直言，預售市場已「完全癱瘓」，公司甚至因銷售不佳而取消部分項目。類似情況也發生在列治文，一個高端公寓項目在部分單位售出後仍被迫取消，並向買家退還訂金。
數據顯示，大溫地區去年新公寓銷量不足6000宗，其中預售不到2000宗，遠低於10年前水平。最大變化來自投資者的消失——過去預售市場約一半買家為投資者，如今比例已降至約四分之一，且仍在下降。
造成這一轉變的原因包括房價與租金回落、利率上升導致持有成本增加，以及政府政策干預。例如溫哥華的空置稅、卑詩省針對短期轉售的稅項，以及聯邦政府對外國買家的限制措施，都降低了投資吸引力。
短期利好與長期隱憂
目前市場對自住買家較為友善，購屋者不再需要匆忙決策，而是可以比較不同項目、慢慢選擇，開發商亦推出優惠，甚至補貼貸款利息。一些新建單位甚至以低於成本價格出售。
但這樣的情況難以持續，若開發商預期未來項目無利可圖，將不會啟動新建案。經濟學家布萊恩·余（Bryan Yu）指出，有些項目連2成預售都達不到，意味著根本無法開工。雖然近年出租型住宅建設支撐了開工量，但預售疲弱意味著未來供應可能下降，進而在數年後造成房價與租金再度飆升。
尋找新平衡點
儘管整體低迷，但價格合理、地點良好且針對自住需求的小型項目仍能穩定銷售。例如低樓層公寓或木構建築，由於成本較低、風險較小，較容易取得融資並持續推進。業界普遍認為，過去依賴預售支撐高樓建案的模式已「失靈」，但在人口持續增長下，溫哥華仍需要高密度住宅。
部分業者呼籲適度引入外資，以支持新建案啟動；也有人建議參考澳洲模式，允許外國買家購買新建或預售單位，但限制其進入二手市場，以兼顧供應與本地需求。專家普遍預期，預售市場終將回溫，但不太可能重回過去的瘋狂狀態。市場將更趨理性，買家也會更加謹慎。
正如雷尼所言，未來或許會回到一個更健康的市場——買家可以回家與家人商量，隔天再做決定，而不是在幾分鐘內匆忙搶購。「那種瘋狂，其實從來就不應該存在。」（据都市网、圖：加通社 & 網路）
