下次央行行动更可能加息而非降息，如果你认为市场对加息的预期哪怕只有一半正确，选择浮动房贷需更加谨慎，或干脆避免。摄影：Blair Gable/Postmedia
周三（9月2日），加拿大央行发布公告，显示决策层可能比市场预期更倾向加息。债券交易员立刻察觉这一鹰派信号，提前将年底前加息纳入定价，几乎认定圣诞节前会有加息行动。
CanDeal DNA 的远期利率数据还暗示，此轮加息后还可能有 4 次加息，总计收紧 125 个基点。对于打算贷款买房的人来说，大家最关心的莫过于加息会让还款压力增加多少。
根据 Dominion Lending Centres Group 8 月份的数据，超过 56% 的优质客户依然选择了浮动利率房贷。要评估风险，不妨以一个"平均"加拿大家庭为例：
用这组数据计算，每月房贷仅占家庭总收入 13%。压力远称不上危机。即便加央行真的按照市场预期再加 125 个基点，选用可调整还款额的浮动房贷（ARM）的家庭，每月还款也只会升到 $1,963。
这样一年下来多支出 $2,184。不过，过去十年加拿大工资年均增长大约 3.5%，以 $165,000 年薪计算，涨幅为 $5,775。算下来，普通借款家庭整体仍能承受。不过，以下 4 种情况会让加息成为真正的风险：
或许本轮加息周期很快结束。伊朗经济濒临崩溃，油价冲击难以持久；2029 年美国白宫或回归理性，AI 长期应有抑制通胀作用。
但未来仍充满不确定，历史上平均每轮加息周期通常有 11 次季度加息，总计 275 个基点（以通胀目标制时代为准）。若真的加 275 个基点，每月还款将增加 24%，工资涨幅远跟不上。作者认为，这其实是浮动房贷持有人在加息周期中应有的最低心理准备。
如果这对夫妻把贷款能力用到极限，$165,000 收入加 $28,118 其他债务，最多可贷 $757,485（含房贷保险费）。加拿大按揭及住房公司（CMHC）最新数据也显示，52% 的购房者都是贷到上限。这些家庭月度缓冲空间更小，必须备有流动资产。否则一旦还款跳涨 20%-40%，就不仅仅是账面压力，而是实际的生活困境。
很多人不是房子买超了，而是生活消费超标——高额车贷、刷信用卡买家具、修泳池、做景观、甚至用 20% 利率贷款去度假。一旦非房贷债务吃掉了本该剩下的现金流，浮动利率房贷便从"理财策略"变成了"赌博"。
4. 收入意外受挫
裁员、离婚、自雇经营失败、奖金缩水、通胀飙升——各种因素都可能让家庭收入骤降。浮动房贷让你更容易在这些冲击中受伤。别忘了，加息的目的本就是给经济降温。其传导机制很大一部分体现在就业市场：如果加息 200 到 300 个基点，失业风险明显上升。
以上 4 种情况遇上加息，浮动房贷族压力骤增，尤其是还款随利率变动的 ARM，风险更大。如果你适合浮动利率，但又更看重预算稳定，建议选 VRM——即固定还款额的浮动房贷。VRM 让你的月度还款保持稳定，除非利率上升到仅够支付全部利息的程度。
大部分银行只在利率高到仅够偿还利息时才上调还款额。加拿大顶级银行监管官 Routledge 曾公开批评固定还款浮动房贷（FPVRM），原因之一是利率过高时本金偿还暂停。
当然，VRM 的设计初衷就是在加息冲击时延后还本金，等利率回落、借款人再融资、卖房或增加收入后再补上。注意：如果你房屋净值不到 20%，通常无法再融资。如果房屋已经"倒挂"，甚至可能无法出售。
更糟的是，加息周期往往让房价下跌，净值缩水；此时如实在还不起，还可向联邦监管的银行申请还款救济，比如延长摊还期或暂缓还款。另外，FPVRM 在到期时还会有一次性还款上调，因为银行要一次性追回之前跳过的本金。
不过 FPVRM 至少能让你有时间做准备，而 ARM 还款则可能随时被上调。此外，也有一些缓解方案，且利率往往会因周期性下跌，到了续约时反而减轻压力。总的来说，外界对 VRM 的担忧其实被夸大了。上一个加息周期就是明证——
尽管加息幅度创下 30 多年来新高（+475 个基点），消费者负债创新高，但房贷违约率仍仅 0.29%。加拿大银行家协会数据显示，长期平均违约率为 0.35。即便超百万 FPVRM 借款人"触发"了加息警戒线，违约率依然很低。恐慌 VRM 的说法其实没必要。
别忘了，大多数借款人其实要通过"压力测试"，证明自己能扛住至少 8 次季度加息才有资格拿到浮动房贷。这就是政府设定的房贷压力测试。
综上，央行下步行动更可能是加息而不是降息。如果你打算选浮动房贷，务必仔细比较产品类型；若对市场加息预期有疑虑，干脆完全避开浮动房贷也未尝不可。
_作者Robert McLister是房贷策略师、利率分析师及 Mortgage Logic.news 编辑。
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